动态

世界经济的发展速度减缓，高度市场化的香港也受到一定影响而增速放缓。去年的香港写字楼出租市场变局较大，本港或外资企业纷纷迁址非核心区，而传统核心区则由较多的中资机构进驻。2015年整体买卖宗数和租金、售价均比前年要上升不少。根据发展的预计，仍然有大量的中期企业会进入香港，故而2016年香港写字楼出租价格会继续上扬，但也受到内地的经济增速下降、人民币贬值等因素影响，核心区的写字楼出租价格增速也会降低。

从供应角度来看，核心区供应持续紧张，未来也会扩大非核心区的供给。香港政府多年来试图通过卖地来增加写字楼供给，但是效果一般。去年只卖出了位于九龙湾的写字楼用地。从去年、前年的数据来看，新的发展项目全部位于九龙湾、沙田、荃湾和深水埗一带非核心区。这体现了香港写字楼发展的方向从核心区转向了周边区域。2016年的政府报告中提出将九龙东发展成为新的商业区的愿景，未来九龙东新商业区将有比较大的发展潜力，预计有五百万平方新的面积供应。

在新增的供应方面，连续六年的较低水平的供应之后，2015年的供应量有较大的回升，预计2016年新增供应为16.97万m²，这就意味着2015年是近六年来最高水平。且较多的供应来自于九龙湾，但由于地理位置原因，很难受到跨国企业的青睐。

而核心区除了2015年年尾完工的上海商业银行大厦和预计2016年三季度完工的华懋广场一、二期外，新供给很有限。截止2015年第三季度，核心区的写字楼空置率在1.2%，非常接近历史最低水平2008年的0.8%。虽然政府有政策和意向疏散核心区的密度，但新CBD写字楼多数在两年后才能完工，因此短期内没有强力的供给入市，核心区市场将继续保持紧俏和较低的空置率。

从需求方来看，虽然世界经济形势比较险峻，香港经济也处于放缓状态，企业裁员普遍。这会导致对写字楼的需求降低。但实际上香港写字楼出租市场受到的影响并不大，这主要的原因是沪港通的开通，很多中资机构为了扩大自身的品牌影响力，追求较高的回报前景与挖掘内地经济放缓的背景下港元升值的潜力，纷纷来香港设立驻点。这很大程度上推动了香港的写字楼市场逆势而上。很多中资机构为了形象，多会选择核心商务区，根据数据显示，2015年香港写字楼的中资机构在中环的占比接近五成，是需求的主要来源。预计2016年内地企业仍然会扩大来港数量，这位未来香港写字楼出租市场发展提供了主要的动力。

得益于内资企业的大量涌入，香港核心区写字楼出租价格持续上涨，达到约1180港元/m²，这个价格超过了很多原本入驻中环的企业，而且价格还在持续上升。从价格上来看，降低约一半租金的湾仔和铜锣湾会是不少企业的新选择。事实上虽然办公地址搬迁和翻新成本也在上升，但降低了一半的租金还是足以抵消影响。已经有不少外资企业或香港本地金融机构开始将后台部门转移出核心区。

2015年香港写字楼出租市场表现良好，核心区租金价格涨幅达15%，其中大部分是由于中资机构和保险业的需求强劲。由于写字楼出租市场复苏，投资者对这个市场信心恢复。未来有限供应更大程度上推涨核心区房租，也带动了非核心区的发展。由此分析，2016年香港核心区租金会继续高速增长，而非核心区则得益于企业的纷纷外迁而保持高速发展。

本文转载自高格（中国）写字楼管理中心香港写字楼出租市场2016年趋势，转载请联系授权