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企业办公选址区域需求

2020年一季度上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的16.64%，占比幅度相较2019年四季度有所提升。闵行以占比13.14%的需求量紧随其后，徐汇排名第三，占比11.39%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的57.37%，占比幅度相较2019年四季度出现小幅下滑

. 企业办公选址租金需求

在2020年一季度的办公租赁市场中，租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到48.03%，环比2019年四季度有所下滑，闵行和浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增长，需求占比达到8.15%，本季度能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在静安和浦东。

企业办公选址户型需求

而在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦东和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求占比为8.90%，较2019年四季度也有一定下滑，静安和黄浦则是这个户型段最受关注的区域。

企业办公选址轨交需求

上海轨交9号线成为2020年度一季度最为热门的轨交需求线路。 该条轨交线路西南起于松江区松江南站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区，东北止于浦东新区曹路站，联通了松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点，全长约65公里，共设35座车站。 该条轨交线路沿线的办公楼一季度租金均价为3.84元/㎡·天，环比2019年四季度略有下滑，其中，打浦桥站周边的办公楼租金均价最高，为5.79元/㎡·天。

市场需求主力产业类型

虽然本次疫情对餐饮业、旅游业和零售业等行业造成重创，但同时也刺激了另一些企业的加速增长，如医疗制造、在线教育和游戏、企业在线办公服务等；同时，随着金融业开放利好政策的落地，外资金融机构的进驻及业务扩张将也带来新的办公租赁需求；再加上5G商用全面启动，推动了人工智能、大数据和云计算等产业的提速发展。整体来看，专业服务业、金融业、TMT产业和制造业依旧是整个上海办公租赁市场的主力需求支柱，疫情并没有对这些主力需求行业形成太大冲击.

2020年一季度，受疫情影响，全市租金整体仍处于下行通道，纵观各区，除了黄浦、杨浦和闵行等有限区域继续持平外，其他各区的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，静安以5.13元/㎡·天的租金均价继续成为本季度企业办公空间成本最高的区域。从上海目前运行的15条轨交线路沿线的办公楼租金均价来看，4号线以4.91元/㎡·天的租金均价成为本季度租金均价最高的轨交线，另外，除了16号线，其他轨交线路的沿线租金均价相比2019年四季度均有所下滑。

2020年一季度，新冠疫情虽然对整个房地产市场的冲击不可避免，但上海办公租赁市场受到的影响相对有限，随着疫情逐渐得到控制，各行各业相继复工，上海办公租赁市场也逐渐恢复正常，据统计，在经历1、2月份的低迷后，3月份的市场需求有所回暖，全市一季度的办公租赁需求总量和2019年四季度相比并没有出现负增长。

在区域分布方面，各区市场的需求表现不一，浦东、闵行和静安是一季度需求面积最多的区域，3个区合计需求办公面积占整个市场的42.33%；同时闵行也是一季度需求增长幅度最大的区域，环比增长2.46%。而在主城区里，徐汇、虹口和杨浦的需求量则出现不同幅度的下滑.

本季度上海办公租赁市场的新增供应则明显放缓了脚步，全市各区的的供应量均出现不同幅度下滑，整体供应量环比2019年四季度下滑9.70%。

浦东、徐汇和闵行依然是本季度供应量最大的区域，3个区合计供应办公面积占整个市场的46.48%。同时徐汇也是本季度主城区里供应量下滑幅度最大的区域，环比下滑11.21%。

2020年一季度上海企业空间流向指数”基本显示了本季度的企业空间的流向趋势，浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域，拥有充裕的高品质办公空间供应和租金优势的新兴商务区也将继续吸引企业迁入，尤其是疫情影响下，企业对办公成本更加敏感。 企业对办公空间的诉求也日趋多元化，业主需要更关注办公空间的差异化和增值服务，物业管理高品质、拥有更多停车位和绿色相关认证的写字楼也成为疫情爆发后企业关注的焦点。

展望2020年二季度，疫情对办公租赁市场的负面影响预计进一步减弱，专业服务业、金融业、TMT产业和制造业等行业的继续扩张将成为去化主力军；持续复苏的需求和新增供应的放缓有望回调市场空置率。

更多空间业主将突破传统的营销方式，借助互联网共享平台打通企业租户和空间业主的服务桥梁，提供全新的租赁体验，加速项目空间去化，上海办公租赁市场整体有望逐渐回暖.