蓝石数据 | 2023Q2·上海甲级写字楼市场报告

2023-10-22

蓝石资管怎么样（蓝石数据 | 2023Q2·上海甲级写字楼市场报告）

经济运行平稳开局，入市项目增多

供应高峰下去化压力加大

第二季度，大部分市场发展低迷，因疫情延期入市的项目陆续供应，空置率整体上升，租金小幅下降，写字楼租赁市场去化压力加剧。租户方面，大部分企业持保守观望态度。行业表现上，TMT占比较大，其次是金融业。整体而论，写字楼市场依然处在较严苛的去化挑战阶段，而在这竞争情势下，企业客户将占据更多主导权，获得更多优质的、高性价比的办公空间租赁的选择项。

核心区域写字楼季度表现

2023年第二季度，黄浦区主要写字楼市场交易平均租金小幅度下降，空置率环比上升1.2%，整体吸纳量数据显示区域退租面积大于入驻面积，市场成交放缓。

黄浦区的未来供应量较大，项目之间竞争形势依然严峻。当下越来越多的甲方提供装修拎包入驻的出租户型，且抬高渠道佣金。需求端租金预算降低，带看量在第二季度初走向低谷，在季度末有所抬升，由于租赁方的租赁决策普遍呈迟滞状态，所以持观望和续约的客户类型较多。

2023年第二季度静安区主要写字楼市场交易平均租金环比变化小，空置率环比下降1.4%，季度录得吸纳量为2.4万平方米，市场客户流动性小，中心城区尤其是高档写字楼问询量基本为零，主要交易以小型办公空间及低租金项目为主。

由于市场不确定性增加，许多企业在2023年对扩张计划采取保守态度。因此，客户的写字楼需求量明显下降。许多公司更倾向于维持现有办公空间，而不考虑扩大规模。尽管当前写字楼市场相对平淡，但预计随着经济逐步复苏和企业信心的恢复，写字楼市场也将逐步恢复热度。

2023年第二季度闵行区写字楼市场交易租金环比几乎保持同一水平线，空置率环比上升3.1%，季度吸纳量环比下降29.4%，录得2.4万平方米。区域内项目去化速度减缓。在租户方面，短时间内受经济环境的不确定性影响，在企业业务缩减的情况下，企业在办公选址上的成本控制变得更严苛，在闵行区低租金的优势下，区域内新增租户以市中心迁移企业为主。

在策略上，为避免租户流失，写字楼业主在租务谈判中将给予更多的装修补贴和更为弹性的租金方案。

2023年第二季度浦东新区平均日租金环比上升近51%至11.5元每平方米，空置率环比增长明显，季度吸纳量环比下降约56%，录得8.3万平方米。

目前张江总体市场热度一般，空置面积在上半年基本上没有改变，个别租户到期置换，由于区域内主要分布为半导体、芯片、生物医药行业，受这几类行业洗牌的原因导致不少租户倒闭，片区内空置率上升近12.6%达到27%。目前张江存量房空置面积有100万平方米，未来两年内，预计期房200-300万平方米的体量即将出来，竞争压力猛增。目前不少行业已经定型，生物医药的发展较为稳定。

2023第二季度徐汇区写字楼市场交易平均租金略微下降5%，整体空置率小幅度下降4.9%，季度吸纳量环比下降1.9%录得10.4万平方米，由于整体经济环境转弱，企业对于即将到期的写字楼多选择续租以节省成本，短期内写字楼租赁市场仍处于较为缓慢的恢复期；从租赁需求端看，带装修的办公面积越来越受租户欢迎，业主也在积极调整策略迎合市场需求。

第二季度，金融、游戏、互联网等高科技行业无论在成交面积还是成交数量上都位居前列，占到市场总成交面积的一半以上。其中，金融业中的保险、证券及投资基金类企业表现活跃。专业服务业多以小面积成交为主。招商策略普遍以降价、提佣并缩短结佣周期的方式来获得更多客户和渠道支持，核心目标以去化为重。

2023年第二季度长宁区写字楼市场交易租金小幅度下降至6.3元/平方米/日，空置率环比上升2.5%，季度吸纳量录得6.8万平方米。本季度区域内市场活跃度较前一季度下降很多，市场表现乏力，部分开发商项目未有新签租户入驻，租户退租呈现上升趋势，整体市场仍处于低迷状态，供大于需。交易方面，区域内需求精装办公室客户居多；区域内客户预算租金降低，对挑选办公场地决策周期变长。供应方面，区域内虹桥联合大厦、艺丰中心、荟聚中心将于今明两年入市，目前处于预租阶段。下一季度市场交易回暖概率较低。