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帝纳国际 2022/Q4

报告目录

01 宏观数据及市场环境

02 上海写字楼Q4季度数据分析

03 帝纳预判

01

///   Q4季度宏观数据概览

上海生产总值：13,696.15亿元，同比增长0.1%

人均可支配收入：20,138元，同比增长5.3%

办公楼开发投资：177.11亿元，同比增长34%

居民消费价格指数：101.8，同比下降0.3

上海市2022年全年GDP总量为44,652.80亿元，比上年增长8.3%。

四季度经济继续回稳向上，加之此前疫情应对经验有效积累，以及疫情冲击模式发生变化，各类市场主体持续发力，增速达到正常水平，上海经济呈现出较强韧性。

经济趋势 （数据来源：帝纳国际、国家统计局）

2022年疫情冲击明显，俄乌战争、台海紧张局势等世界政治态势动荡引起的通货膨胀率快速攀升影响，全球经济下行压力增大、金融条件依然相当紧张。

上海整体市场变化多而迅速，伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，商业地产大宗投资市场也显现出回暖，市场保持稳定，整体呈健康、良性发展趋势。

上海经济韧性强、潜力大、活力足、长期向好的基本面没有改变，上海“总部经济”仍是国内最为集中发展的地位，良好的营商环境及惠企政策，将会让上海市迎来更多优质企业的落户，推动全市经济更好发展。

02

///   Q4季度市场分析

2022年疫情反复扰乱整体经济活动，部分新写字楼办公楼交付入市，当季空置率相较于2022年第三季度有所提高，平均办公房租金较以往有所下降。市场整体成交节奏放缓，存量市场竞争更加激烈。

Q4季度数据概览 （数据来源：帝纳国际）

（注：图例中的升降指标根据2022年Q3季度数据对比）

核心区写字楼租金达8.1元/平方米/天，空置率达14.5%；非核心区写字楼租金达5.7元/平方米/天，空置率达20.0%。

疫情防控优化落地起效，市场信心有望提振，但仍需要一两个季度左右的调整期，当前楼宇物业的价格依旧处于低位区间。

细分市场情况 （数据来源：帝纳国际）

（注：图例中的升降指标根据2022年Q3季度数据对比）

2022年Q4季度上海全市新增供应量达12万平方米，净吸纳量达16.5万平方米。

本季度少量新增供应入市，将给租赁市场带来更多选择，市场需求呈现持续温和回升。

全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳国际）

2022年Q4季度核心区写字楼空置率达14.5%，非核心区写字楼空置率达20.0%。

大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，决策周期延长，需求转弱等因素影响。

空置率趋势 （数据来源：帝纳国际）

2022年Q4季度核心区写字楼平均租金达8.1元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达5.7元/平方米/天。

大部分商务区的楼宇平均租金已开始实现企稳并逐渐反弹，优质写字楼项目的投资价值愈发凸显。

租金趋势（数据来源：帝纳国际）

2022年Q4季度上海办公楼开发投资总额约为177.11亿元，全年投资总额约为757.99亿元，同比减少1.10%。

四季度疫情管控逐步放开，受疫情及政策变化影响，投资市场热度有所降低。

办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳国际、上海统计局）

///   租售市场数据分析

2022年Q4季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为TMT、金融、专业服务及智能制造等行业，其占比分别为27%、22%、19%、11%。

随着社会全面放开，经济活力恢复，上海良好的营商环境、不断提升的居民消费力仍将吸引大量智能制造、TMT、专业服务、及物流行业进驻，为市场带来稳定的需求。

主要租赁成交案例 （数据来源：帝纳国际）

租赁成交行业分析 （数据来源：帝纳国际）

四季度疫情多点爆发扰动市场交易，大宗成交数量有所下滑。买家类型方面，全年交易仍以内资为主导。

随着中国经济企稳反弹、疫情平复以及商业地产市场的整体恢复，在回报率不断走高的预期下，投资者信心持续释放，预计未来大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间。

大宗交易 （数据来源：帝纳国际）

///   未来新增项目

预计2023年-2025年将有超380万平方米项目入市。

2023年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

2024年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

2025年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

///   Q4季度土地市场

本季度共成交6幅涉办用地，出让面积共计153,443.9平方米，环比三季度下降59.13%。成交金额共计662,318万元，环比下降79.99%

分区域来看，共6个区域有涉办用地成交，其中浦东新区成交2宗，崇明、静安、嘉定、普陀各成交1宗。崇明区以单宗地块成交近3.3万平方米成为当季涉办用地成交面积最多的区域，而浦东新区塘桥社区以单宗地块总计成交逾23.5亿元成为当季涉办用地成交金额最多的区域。

第四轮集中供地小幅回温，但整体拿地房企仍以央国企为主。

土地成交案例（数据来源：帝纳国际、上海土地市场）

未来发展片区（数据来源：帝纳国际）

03

///   帝纳预判：疫情限制解除，绿色建筑趋势凸显

在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，投资者信心有望进一步回归。

大量优质项目供应，2023年新增供应将超百万平方米，预计市场空置率再次攀升，租金将持续承压，租户市场状态下，业主方也将采取更多优惠举措来赢取客户青睐。

经过此次疫情的考验，人们的健康卫生意识普遍增强，人们对于办公环境的安全和健康意识逐步成为长期的诉求。企业持续提升对绿色办公环境和员工身心健康的诉求也将进一步影响未来写字楼的硬件打造和软性服务。

///   帝纳预判：整体形势趋于稳定，多数企业短期仍保持观望态势

在央行下调金融机构存款准备金，货币金融政策放宽的背景下，新建商业、办公市场保持市场稳定，整体呈健康、良性发展趋势。

随着多维度融资支持政策效果的释放及疫情管控因素的消除，经济基本面逐步改善，预计2023年可以看到更多的基金投资者重返商办市场，优质项目也有望迎来复苏机遇。

预计明年还会有部分企业持观望状态，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室需求量依旧旺盛。预计2023年上半年写字楼市场不会出现大转折，企业依旧以降本增效为首要方向。

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姜虹 丨 研策高级经理

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