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文/邓 娟

“公寓是雷区”，入行第一个月，就听到了这句忠告。

根据中国房价行情网数据显示，在2020年7月份，无锡全市住宅成交总套数为2.04万，公寓成交总套数不足300套。

公寓成交量，甚至不足住宅成交量的2%。

细看成交数据会发现，无锡走量好的大致都是20-40平之间的小面积产品，总房款控制在50万以内，如果按照最低5成首付来算，25万基本能入手。

简而言之，好卖的都是便宜的，与此对等的是低门槛下的公寓只是个一次性消费的产品，售后运营服务基本为零，这也就是公寓被称为“雷区”的重要原因。

但是开发商和购房者的理念在迭代，需求市场也有了更纵深化的细分，高端需求在冒尖，很显然，公寓市场慢了半拍。

高端服务式公寓，在无锡始终稍显匮乏。

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在讨论高端服务式公寓之前，有必要先厘清公寓的细分种类，大体上可以分为三类。

最常见的就是前面说到的普通公寓，这类产品总价低面积小，产品和运营服务脱离；第二类就是长租公寓，这类公寓产品为公司所有，公司也承担运营，所以并不适用个体购房者，整个行业目前还处在摸索阶段。

从左至右

锡楼总经理 张永田

尔家公寓创始人、董事长 张二干

星语说房创始人 刘新宇

绿地天空树营销总监 刘洋

锡常楼市PLUS创始人 刘永利

服务式公寓，顾名思义，更注重服务的公寓，但服务式公寓和前两者的区别在服务却不尽然在于服务。

产品始终是核心竞争力，脱离产品谈服务这一附加值，显然是本末倒置的。

服务式公寓往往在产品力环节就足够出挑，不论是空间的舒适度、内部功能分区的人性化、对于居住需求的妥善表达，还是社区赋予居者的社交圈层意义，这些都让服务式公寓顺理成章地被赋予了更多高级的“玩法”。

另一方面的优势就是服务。传统的公寓，买的只是一个逼仄的空间，基本无服务可谈，而服务式公寓却有着管家式、酒店式的精细化服务，在城市高端群体基数增长，人们对生活延伸出高品质的追求时，这无疑解决了一大痛点。

所以说，产品和服务两手抓，这一点让服务式公寓和普通公寓产生了天然区隔，而这一区隔也赋予了服务式公寓更高的溢价能力。

最为人熟知的案例就是上海汤臣一品，它坐落在上海浦东新区最好的地段，作为2009年建造的物业，如今成交均价却可以飙到27万/平左右，租金也高至10万/月，而其附近其他小区的平均售价才10万/平。

图源中国房价行情网

和它周围一个2008年建成的普通公寓相比，这种落差感就更为明显，两者的价差竟然达到了20万/平。

图源中国房价行情网

类似汤臣一品的高端服务式公寓在北上广深并不罕见，而且大多数的租金都保持在2-3万/月的高水平，入住率也保持在90%+的高水平。

但是对比无锡的公寓市场，高端服务式公寓几乎是个空白。即便是和周围的苏州、杭州、南京来比，也是有着明显的差距。

无锡，有孕育高端服务式公寓的土壤吗？

作为“万亿级GDP俱乐部”的成员、长三角核心城市群成员，无锡的经济实力强，发达程度高，人均GDP已经破2万美元，这一水平是超越了北上广，荣登了全国第二。

图源网络

2万美元是国际上作为发达经济体的门槛，换而言之，无锡已经达到了国际公认的发达经济体的水平。

而且，正如民间所说，无锡的富裕是“藏富于民”。根据《2019年胡润财富报告》显示，无锡市家庭资产超过600万元的家庭数量有38400户，在省内排名第三，比全省平均水平高72%。

跻身“全国TOP系城市群”的无锡，实力决定了它无法低调，这样的人群消费力也理应匹配更为高品质的产品，一言以蔽之，无锡高端服务式公寓的生存土壤正在逐步形成，

城市量级，决定了价值起点，无锡高端服务式公寓只是迟到而非缺席，因为市场需要它。

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如此再来深入思考，无锡这片土壤在哪里？

追本溯源，第一批高端服务式公寓诞生在长江北路，现在诸如蠡园经济开发区，也有着不少高端服务式公寓的身影。

彼时新吴区高端产业和写字楼集群，有着大量的日企、韩企高管，今日的蠡园开发区有很多的大量的产业和写字楼高新技术。这类产业衍生出了高端客群，他们对于居住体验、服务品质都有着很高的要求。

时间是最伟大的造物者。

经过数十年的发展，传统公寓扎堆的板块市场已经趋于饱和，开始寻找新的契机。与此同时，新城区发展生猛，有望成为高端公寓的下一个理想的”温床“。

在”南拓北进“的步伐下，太湖新城抢滩登陆，成了规划红利的最大受益者，也是诸多新城中最为璀璨亮眼的一个，金融业、保险业、影视业等高附价值行业均落地在太湖新城，人口基数上升，高端群体也在增多。

示意图/图源网络

西翼的山水城板块更是凭借区域内优质的生态资源、教育资源、产业优势，成为整个太湖新城生态宜居的实力担当，从景观到交通，从配套到建筑，都在强势崛起。

山水城距离环太湖风景旅游带只有1公里左右的距离，雪浪山、龙寺生态园、长广溪湿地公园等大量的生态资源聚集，堪称“无锡后花园”。

长广溪湿地公园/图源网络

与此同时，完善的道路网络，1号线南延线

加持，更是让板块张力十足，主干道山水东路可以连接无锡各大交通要道，轻松抵达太湖新城核心区以及无锡机场、高铁东站等重要交通枢纽。

未来，随着苏锡常南部高速公路太湖隧道建成，山水城即被纳入快速环线，板块将充分“激活”，在无锡乃至长三角的地位都会更加巩固。

苏锡常南部高速公路/图源网络

同时，山水城板块内还有无锡唯一一所“211工程”和“985工程“优势学科创新平台”重点建设高校——江南大学，全国唯一一个经国家广电总局批文成立的国家级数字电影产业园——华莱坞。

在产学研、文商旅一体化下衍生出大量高端产业、科研院所和文化服务行业，板块内人口容量与质量”双高“。

江南大学实景/图源网络

所以说，山水城板块是一支“潜力股”，因为纵观一线城市高端服务式公寓，会发现它们大多择址于这样的城市核心资源聚集地。

TOD尔家雅寓应时而生。

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作为绿地香港和尔家的联袂之作，TOD尔家雅寓背后有着双重实力的背书。

绿地香港是世界500强绿地集团的唯一境外上市的房地产平台及品牌展示的国际窗口，骨子里自带“国际化基因“，近年来，绿地香港在战略布局上将长三角作为重要据点，更是将苏南首座TOD——天空树落子无锡的太湖新城山水城板块。

TOD尔家雅寓实景图

尔家作为“中国雅诗阁”，已经布局到苏州、无锡、常州、镇江、成都等诸多城市，目前在运营及已签约项目累计100余万方。秉承标准化运营服务及管理体系是尔家的一张”王牌，它所赋予居者的是24小时的管家式服务。

这也是TOD尔家雅寓有别于传统公寓的关键之处，将长线运营贯穿始终，赋予的是产品更为长期的投资回报价值。

TOD尔家雅寓实景图

在存量资产寻求最稳健且高回报的投资诉求下，这无疑是给人以极大的信心，因为从大数据来看，住宅价格每涨一个单位，公寓就会跟着涨0.483，而像TOD尔家雅寓这样的高端服务式公寓无疑更是有着更强的增值潜力。

产品段位又决定着增值速度。

除了管理与运营，在户型设计上TOD尔家雅寓也贴合高端群体的居住需求，48平米的尺度赋予的是完全不同于传统二三十平的空间感，内部的功能区划分，家庭场景营造都更胜一筹，居住舒适度大大得到提升。

由产品力倒推而来的是更高的租金，例如无锡绿地观澜湾尔家雅寓，在市面上公寓租金停留在2000元/月水平时，它有的房源出租金额已经可以达到6500元/月左右的水平。

绿地观澜湾尔家雅寓实景图

这背后的价值支撑体系就在于产品的设计感、空间的舒适感、品质的服务感。

今天，站在山水城板块，面对3w+的房价，均价16000元/平的TOD尔家雅寓无疑就是低门槛投资的首选！