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2017年下半年，是南宁五象新区甲级写字楼规模交付的爆发时间。

据戴德梁行数据显示，继2016年南宁甲写新增断供一年之后，仅2017年一年，南宁甲写新增达30万㎡，净吸纳量也接近20万㎡，市场的消化能力还是比较高的。

正如所有命运馈赠的礼物，都暗中标好了价格，往后三年，南宁的甲写供应新增一年比一年高，与之相悖的却是表现在销售和出租的净吸纳量数据直线下降。

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54.3%，南宁甲写空置率全国第一？

城市天际线面纱后的问题，在一点点的显露出来。最近，有关于南宁写字楼的空置率又上了热搜。

根据国际房地产顾问“五大行”之一戴德梁行2019年第四季度的大中华区主要城市甲级写字楼市场情况数据显示，截止2019年，南宁的甲写存量为204.1万㎡，租金为78.9元/平米/月，空置率达到54.3%，和第二名的佛山足足高出14%。

全国大中华区甲写空置率排行榜

严格来说，这其实已经是个老话题了。被人民日报直接点名也是空穴来风，但南宁甲写供需严重失衡、高空置率已是不争的事实。

随着南宁万科大厦、南宁绿地中心等高端写字楼的交付使用，仅2019年，南宁就新增甲写供应42.3万平方，基本上全部集中在五象新区。

这不算什么，2018年的新增甲写供应才是过去六年最高，累计达到50万平方，而与高供应相悖的却是高空置率居高不下。

南宁目前的甲写主要分布在四个核心区域，分别为金湖商圈、南湖商圈、凤岭商圈、五象新区。

其中五象新区的甲写空置率最高，达到80.2%，仅有2成投入使用。而金湖、南湖、凤岭三大商圈的甲写空置率也超出10%~20%的合理区间值。

南宁甲写分布区域

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租金下降，投资回报持续走低

另外一个与高供应相悖的数据，是南宁甲写的租金在下降。

以金湖商圈为例，2019年，金湖商圈的甲写租金平均值为66.2元/平米/月。但根据克而瑞数据统计，2014年金湖商圈甲写的主力区间已经达到90元/平方米/月起，代表南宁写字楼投资最高价值的地王大厦，最高达到180元/平方米/月。

那个时候的金湖CBD，写字楼供不应求，价值一度井喷，但六年过去了，租金不涨反降，投资神话再被改写。

金湖商圈夜景

这其中的理由不难理解。

其一，五象新区甲写的分流。金湖商圈租金在四大核心区域里不是最高的，明显低于南湖商圈的96.8元/平米/月、凤岭商圈的113元/平米/月。但在五象新区的49.5元/平米/月面前，却不值一提。

高租金是部分企业放弃南宁第一商圈，向五象新区寻租、换租的首要原因。

仅2019年，金湖商圈的空置率就上升了12%，随之而来的就是直接影响租金的跳水。

金湖商圈

其二，作为南宁强首府的核心区域，产城大融合之下，五象新区城区日新月异，地铁交通、市政配套日益完善。为了实现产业转型升级，吸引企业进驻，政府也提供了很多办公租金补贴。

而对于企业来说，总部基地高大上的现代化办公楼宇，显然要比传统商圈的甲写更能代表企业形象。

实际上，不光金湖商圈的租金不如六年前， 2014年-2019年间，伴随着南宁甲写的空置率逐年上升，平均租金也在走下坡路，供应增加，库存越多，投资回报率持续走低。

南宁甲写租金和空置率走向

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写字楼售价滞涨，六年间上升缓慢

南宁甲写的黄金投资时间已经成为历史了吗？

2005年，南宁知名甲写地王国际中心的售价只有6000元/㎡，到了2014年，二手房价格迅速攀升到25000元/㎡。

2006年，金源CBD现代城的售价只在5000元左右，到了2014年，也一路攀升到15000元~25000元/㎡。

根据克尔瑞数据显示，2009年-2012年间，南宁新增办公物业成交均价不断上涨，随着金湖广场及凤岭商圈的蓬勃发展，华润大厦进入东盟商务区，南宁甲写市场供求、价格都一度出现井喷，2010年增长105%，2011年增长31%，2012年增长55%！

东盟商务区

售价上涨，租金也在飞速提升，那是金湖商圈的写字楼最贵的租金达到150元~180元/平方米/月，但依然供不应求，一租难求。

直到2017年，南宁的甲写平均租金都在100元/平米/月上。但过了2018年，其租金水平就再也回不到从前，最终停滞现在的80元/平米/月左右。

直观地说，在2015年前进场南宁的甲写，其实投资回报率还是比较理想的，但随着五象总部基地加快建设，大量甲写入市，供过于求，南宁的甲写命运直转而下。

而此时，南宁的写字楼虽说已经破万，售价却停滞在六年前，远远跟不上商品房的房价涨幅。

不仅价格上不去，投资回报率也回不到最初的模样。

总部基地

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政策双驱动，南宁甲写命运或改写？

即便是目前的高空置率，南宁的甲写供应在未来四年还会再迎来一次供应高峰。

根据戴德梁行数据统计，2020-2023年间，南宁的甲写的供应量将突破100万平方米，仅今年就有续宝大厦、富雅·国际金融中心、光合中心、宝能环球金融中心等入市，供应量达到82.3万平方米。

在目前南宁甲写租赁行业产业类型划分中，房地产仍然是主要承租行业，比例达到40%，其次为专业服务、制造业、TMT行业、金融行业。

房地产行业仍然是寻租的大头。

一边是高空置率，一边是租金下降，一边是高供应量，一边是去化上行压力，未来南宁的甲写命运何去何从？

用高耸入云的写字楼、总部CBD提升城市面貌，改善城市天际线，吸引企业进入发展，实现产业转型变革，这固然很重要，但想留存优质企业，还需要强有力的产业基础。

面子和底子一起发力，才能让南宁甲写变得更有价值。

作为强首府城市，过去的一年，南宁迎来前所未有的政策利好，国家级自贸试验区落户五象新区，新增入驻企业突破1400家，其中不乏世界500强的巨头。

再加上广西出台“30条”支持自贸试验区高质量发展，对电子信息、生物医药等主导产业给予税收减免，对五象新区总部企业落户予以贡献激励，吸引优质企业进入。

6月1日，南宁史上最低门槛落户新政施行，积极的人口导入政策，将为产业发展孵化强劲的永动机。

挑战与机会并存，南宁未来依然可期。

作者|吴晓苑

编辑|刘玉婵