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作者：钟为 律师 广州金鹏(荔湾)律师事务所专职律师

新型冠状病毒感染的肺炎疫情引发后，对于租赁合同的履行亦有影响，本文主要对商铺、写字楼等商业经营租赁合同的履行作如下探讨、分析，供参考。

涉及广东省、广州市商铺写字楼

租赁合同履行的相关规定

●经检索，截止当前，暂未有相应司法解释、通知等规定明确本次疫情属于不可抗力。

●《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（目前已失效，因非典疫情与本次疫情类似，有一定参考价值）第三条第三项，“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

注：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 不可抗力

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 不可抗力的通知与证明

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

解读：简而言之，前述通知称，在政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，最高院认为在上述两情形下，应按不可抗力导致合同不能履行的情形处理。

2020年2月4日，省委全面依法治省委员会办公室印发《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急行政执法工作的指导意见》各地各部门可依法采取的七类应急执法措施中提及，“禁止或者限制使用有关设备、设施，关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动，或可能导致危害扩大的生产经营活动以及采取其他保护措施。全省各地文化馆、图书馆等暂停对外开放，娱乐场所、网吧等暂停营业，暂停所有星级酒店举办的一切大型会展和文娱活动。”

解读：意见中仅说明可采取的应急执法措施为关闭或者限制使用有关场所，中止人员密集的活动，或可能导致危害扩大的生产经营活动，未明确规定关闭或限制使用正在经营的所有商场或写字楼。经检索，截止当前，暂未有广东省政府、广州市政府明确规定关闭或限制使用商场或写字楼。

●类似案例 ●

因本次疫情与非典疫情相类似，非典疫情的类似案例具有一定参考价值，检索类似案例如下：

●支持案例 ●

●不支持案例 ●

经检索发现，“非典”疫情情形下大部分法院支持减免租金，理由主要有：

（1）法院酌情减免；

（2）疫情属于不可抗力；

（3）根据公平原则、情势变更原则；

（4）特定历史事件条件下合理。

其中具体减免租金的比例因个案情况不同而不一。

并且，亦有部分法院不支持承租方的减免租金请求。不支持的理由主要有：

（1）不属于不可抗力；

（2）属于正常经营风险；

（3）尚未导致合同直接或根本不能履行（但该案例法院裁判适当减少违约金）。

●意见 ●

结合以上政府规定及“非典”疫情类似案例，笔者整理意见如下，供参考：

●首先，应具体查看双方签订的租赁合同，如有对“发生疫情属于不可抗力”或对发生疫情后双方责任承担有明确约定的，以合同约定内容为准。合同中对此未有明确约定的，如下：

●对于政府未有明确规定关闭或限制使用场所或暂停营业等未直接导致租赁合同不能履行的租赁场所，出租人在可以继续提供租赁物业至承租人使用的情况下，承租人应继续履行租赁合同。但由于疫情确对承租人造成不利影响，且疫情发生非当事人双方原因，参考非典疫情发生时的相关案例，大部分法院可能适用公平原则，适当减免承租人部分租金，具体因个案案情不同而不一。

●对于政府明确关闭或限制使用场所、暂停营业等行政措施直接导致合同不能履行或由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行的租赁场所。参考非典疫情时期相应的最高院通知意见，承租人有权主张适用不可抗力要求减免部分或全部租金。但因当前暂未有相应司法解释、通知等规定明确本次疫情属于不可抗力，司法观点不一，亦可能存在法院不予认定疫情为不可抗力，承租人应当支付租金的司法观点。

●建议 ●

●首先具体查看双方签订合同中对此类情况是否有约定，有约定的按约定。

●承租人应及时将自身受疫情影响的情况及减免租金的请求书面通知出租人，并提供自身受疫情影响的相应证据（如政府的通知、政策文件等对合同履行产生直接影响的、权威媒体关于本次疫情的新闻报道等）。

●出租人可根据自身情况决定是否减免，考虑到法院根据公平原则支持减免的情况更多，建议出租人能够与承租人积极协商，在综合考虑对承租人减免租金时，在减免租金比例上可根据承租人受疫情影响程度决定（如已被政府明确关闭或限制使用场所、暂停营业或由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行的此类承租人，减免比例可适当提高或全部减免），不仅能促进双方友好合作关系，同时亦可避免后续发生的诉讼风险。

●另，部分地方政府就疫情影响后关于国有资产租赁减免租金的规定，可为普通经营者在决策减免租金时提供参考，见附注。

附注：

●广东省政府2020年2月6日印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》“（九）减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”。

http://www.gd.gov.cn/gdywdt/gdyw/content/post_2886230.html

●广州市人民政府2020年2月6日第15届100次常务会审议通过《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》第八条，“市属和区属国有企业物业对实体店免收2个月租金，鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金”；第九条，“国有物业开办的专业市场免收2个月租金，鼓励其他专业市场的业主方和开办方减免或降低租金”。

http://www.gz.gov.cn/xw/gzyw/content/post_5654961.html（广州市政府官网仅有新闻报道，相应通知内容已有广州日报等权威媒体公布）

●佛山市政府2020年2月5日《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》第六条，“对承租市、区两级国有（含国有控股）资产类经营物业的中小微企业，免收两个月的租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴”。

http://www.foshan.gov.cn/zwgk/zcwj/gfxwj/szfbgsgfxwj/content/post_3626476.html

●深圳市政府2020年2月8日《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条，“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。”

http://www.sz.gov.cn/szzt2010/yqfk2020/ywjj/content/post_6723545.html