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杭州写字楼租赁市场回暖 2019年10月15日，杭州 –CBRE世邦魏理仕今日发布《2019年第三季

杭州写字楼租赁市场回暖

2019年10月15日，杭州 –CBRE世邦魏理仕今日发布《2019年第三季度杭州房地产市场回顾与展望》，解析杭州商业地产市场最新发展状况与趋势。

报告显示，科技行业占季度内写字楼租赁需求总量三分之二，杭州整体写字楼空置率较第二季度大幅下降。零售市场时尚餐饮和网红茶饮品牌热度持续升级，全市空置率维持较低水平。此外，随着限价政策落实，杭州土地交易市场回归理性，但各路资本依旧看好。

优质写字楼市场：科技行业租户表现活跃，写字楼市场存量大幅去化

净吸纳量：15万平方米

空置率：18.3%

平均租金： 119.4元/月/平方米

第三季度，杭州写字楼市场无新增供应入市。季度内主力需求来源为TMT（66.7%）、传统金融（16.3%）和房地产（5.4%）。包括未来科技城和蒋村在内的城西片区受惠于地铁5号线首通段的运营，加之行业领头羊的入驻和当地政府的政策扶持，不断吸引大量科技公司与教育企业的关注；非核心区的滨江板块也持续受到TMT产业的青睐，本季度租赁表现活跃。以银行与保险为代表的传统金融行业延续了上季度的趋势，支撑钱江新城等核心商务区的供应去化。城北板块本季度租赁表现平稳，而黄龙与庆春凤起则持续出现租户外溢的情况。

由于季度内无新增供应入市，且包括钱江世纪城、滨江与未来科技城在内的多个商务区入住率高涨，全市空置率环比大幅下降4.9个百分点，同比微升0.1个百分点，为18.3%。得益于科技企业的大面积租赁成交，本季度内录得净吸纳量15万平方米，为2019年前三季度最高值。全市平均租金报价每月每平方米119.4元，环比持平，同比微降0.3%。

未来半年内预计将有包括黄龙万科商务中心三期、正元智慧大厦、大悦城一期和深蓝国际中心等在内共113.9万平方米优质供应入市。大量新增供应预计将持续推高全市空置率，租金走势或将出现一定波动。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年10月

优质零售物业市场：餐饮茶饮品牌热度持续升级，湖滨商圈迎接新面貌

新增供应：15万平方米

净吸纳量：14.1万平方米

空置率：1.9%

购物中心首层平均租金：22.9元/天/平方米

本季度位于城北的新天地活力park以及滨江龙湖天街二期（万芳）开业，共为市场增添15万平方米的优质供应，2019年前三季度总供应量达到35万平方米。新天地活力park定位为“文化艺术公园”，着力大型酒吧、文创艺术品牌、网红餐饮等业态。区域内打造了面积1.3万平方米、能容纳1450坐席的演出空间，并引进太阳马戏团常驻，希望打造吸引年轻潮流人群的打卡地。位于滨江商务区的龙湖天街二期与一期直接联通，共同满足区域内的商务人群和居住人群的消费需求，开业两天内便吸引了36万人次的客流量。引进品牌以潮流餐饮、美容美体、以及休闲服饰品牌为主。

各类新兴餐饮与茶饮品牌延续上半年的趋势，依旧对杭城青睐有加。sevenbus豆乳茶、伏见桃山茶寮和皮爷咖啡均在本季度首进杭州；司芳糯米与盐帮菜品牌本来均选择嘉里中心开设杭州首店；来自成都的蛙三与日本甜品店LeTAO同样是首店入驻湖滨银泰In77；打边炉品牌悦华荣发与高端火锅玖隆坡都随着滨江新项目的开业，初次布局杭城。湖滨路步行街历时四个月的扩容和优化进入尾声，于三季度末正式揭幕。步行街的新面貌大量结合智慧导航技术与新零售科技，势必将周边人流量推向新的高峰，为区域内各个商业体注入更多发展动能。三季度全市空置率1.9%，环比微升0.2个百分点，同比微升0.1个百分点。购物中心首层平均租金报每天每平方米22.9元，环比持平，同比上升1.3%。

未来六个月预计将有包括高德置地广场和龙湖紫荆天街在内共40.7万平方米新增供给入市。受到充沛新增供给影响，整体市场空置率预计将有所上升，租金或将有小幅变动。

数据来源：世邦魏理仕研究部，2019年10月

土地市场 – 限价政策落实，土地交易市场回归理性

八城区成交面积：329.1万平方米

土地宗数：103幅

成交土地均价：2.3万元/平方米

成交楼面均价：0.8万元/平方米

随着限价新政的落实，杭州土地市场调控持续升级。第三季度杭州土地市场与上两个季度相比，热度相应回落，整体市场回归理性。全市成交土地面成交面积为329.1万平方米总计103幅。土地成交均价为每平方米2.3万元，环比下降20.6%；楼面均价每平方米0.8万元。平均溢价率为10.2%，环比下降13.2个百分点。

与上半年相比，杭州第三季度土拍市场的溢价率有明显降低，包括勾阳路TOD地块和良渚新城商住地块等在内的多次拍卖结果为底价成交，甚至流拍现象也有所增加。但是本季度能看到港资房企持续入杭，7月底，新世界以近98亿元的价格拿下望江商住地块，一举使其成为今年出售总价最高地块。8月初，新鸿基联合体以132.6亿元成交总价竞得备受瞩目的江河汇地块城市综合体三宗地块，成就杭州土拍史上第四宗超百亿地块。同时在9月底，萧山东新塘板块5号线终点站上盖商住地块，在经历了79轮叫价后，由万科以封顶价33.1亿元拿下，溢价率高达29.8%。由此可见各方资本进入杭州的意愿依旧强烈。

杭州土拍新规使大部分开发商与投资者回归理性。在限定房价的条件下，只有遵循精确的拿地逻辑才能发掘利润空间。但是新政的发布能在一定程度上阻止市场情绪走向盲目高热，却无法削减各路资本对杭州土地市场的热情。预计在短期内杭州土拍市场不会回溯到先前热度高涨的状态，但是随着未来土地供应端的配给变化，市场热度之后仍有可能重新回升，并再次将杭州带回全国土地出让金额第一的位置。

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2019年三季度杭州八城区土地交易市场表现

世邦魏理仕杭州分公司总经理缪博文表示：“第三季度杭州写字楼市场表现中，来自科技企业的需求相当火热，且出现一定的产业集聚倾向，以非核心区位的城西板块和滨江高新区板块为主。过去十年间，杭州持续加码对数字经济和互联网产业的布局规划和投入。老牌高新区滨江积累起了强劲的总部经济和高端制造产业。新规划的城西科创大走廊中最早投入建设的未来科技城也已成功吸引一批科创行业巨擎入驻。接踵而来的紫金港科技城更将整合高端人才和科教资源，为城西板块和整个杭州科创产业的发展提供动能。

与此同时，受惠于拥江发展战略规划和2022年亚运会盛事带来的红利，钱塘江南岸的钱江世纪城板块也在飞速崛起，连同对岸的钱江新城，协力构筑杭州的金融产业集聚中心。伴随着基础设施的大幅升级、人才土地等多方政策福利的落实，以及零售商业市场的持续布局，杭州各个重要板块间的人员流通和产业调配也将变得更加灵活，为未来杭城的发展带来更多可能。

文章来源:CBRE世邦魏理仕