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说起二房东，估计大家伙都不陌生。在日常生活中，咱们或多或少接触过。如果没有接触过，那肯定听说过的。

还记得经典台词“包租婆，包租婆，为什么突然之间没水了呢”。是的，就是星爷经典电影《功夫》中猪笼城寨里绝迹江湖的神雕侠侣做的事情，里面的包租婆包租公就是二房东。

比起电影中的接地气叫法，现在的包租婆不再是嘴里叼烟，睡裙卷头人字拖的形象，而是傍上资本，改头换面，西装革履大背头，开办了资产运营公司，推出了长租公寓等浪口风尖的产品，还时不时的爆雷跑路来吓人。

深圳写字楼办公室出租市场中，出租主体有开发商、个人业主（也称小业主）以及二房东包租客，其中二房东包租客群体是不可忽视的存在，他们影响着深圳写字楼出租市场租金的起伏，他们一直在默默的为深圳的发展做着吃力不讨好的贡献。今天就来说说深圳写字楼出租市场上的二房东。

二房东，顾名思义，就是他们不是真正的房东，写字楼的产权不属于他们，但是他们有把写字楼对外出租的权利，这个权利来自于一房东把房子租给他们时，在合同里明确了转租权给他们，只要二房东的新招的租客不从事违法活动，不违反楼体物业管理处的运营要求，都是可以的。

二房东和业主方签的主体合同，普遍是5-10年的长合同，业主方给他们一个低于市场价的租金，普遍有4个月左右的免租期。低于市场租金的价格和较长的免租期，给了二房东很多腾挪转换的地方。

在深圳的写字楼出租市场中，二房东分两种。

一种是获得了明确转租权，大部分包租公司是这种，像寰图、wework、雷格斯等联合办公也是属于这种；

另外一种呢，则有点隐晦，他们干的是二房东包租客的事，但是说啥也不承认自己是二房东，和租客签的不是租房合同，是孵化协议、服务协议或者合作协议等，这种情况多见于南山科技园片区的写字楼出租中。

深圳的二房东把写字楼从业主手中租过来，然后进行整体的装修改造，划分格局，利用他们的资源优势，把装修费压到最低以此来节省成本。

要是是整层包租的话，他们会把过道和洗手间全部翻新，以此来提升产品的形象，有个好卖相，租客也会更加喜欢；

若是包租的是部分的厂房改办公楼，他们会自己预留一块洗手间的位置，因为厂房本身是不像写字楼那样有公共的洗手间。像福田车公庙的天安数码城、泰然工贸园和泰然金谷片区，但凡你在过道里看到了洗手间，不要说，这层是有二房东存在的。

要是整栋包租或者好几层包租的话，他们会提供一些配套服务，例如大大小小的会议室，路演厅，茶水间等。

这些配套对于很多租客来说是很划算的，尤其是那些需要几十人会议室的公司，这种大会议室不常用，但是又确实需要，单独在办公室里划拉一间这么大的会议室吧，用的频率又不高，显得浪费。

所以，提供了配套大小会议室服务的二房东是懂行的。

二房东靠规模赚钱，小打小闹的二房东只是赚个辛苦钱。对于上了规模的二房东，他们靠量取胜，因为总量大，经常有租客进进出出，所以维持房源出租率在90%是理想状态，出租率太高，说明市场好，现有房源要涨价，出租率低，说明市场行情不好，要降价出房。

在平时和租客打交道的过程中，他们对于二房东吐槽最多的就是房子的使用率太低了，这个是实情，行规基本上是福田写字楼使用率40-45%，南山科技园写字楼和前海写字楼使用率35%左右。

这也就是我们在市场上能看到福田中心区甲级写字楼租金100元出头，科技园写字楼和前海写字楼70元/㎡的原因。

那做为包租客二房东，明知道自家产品的使用率低，租客来看房时会抱怨这点，他们为什么还要这样做呢？

因为这样做，他们可以很快的把房子出租掉。是的，你没有看错，这样做他们可以很快的把房子租掉，你说不对呀，明明使用率这么低，租客很不喜欢这种房子呀，怎么会有人抢着租这种房子呢？

那是因为生产者和生产者竞争，消费者和消费者竞争，生产者和消费者不竞争。

二房东属于生产者，他们的竞争对手是市面上别的出租方。

对于一套租赁面积300㎡的写字楼办公室来说，使用率是35%和45%，说实话，看房子时是看不出差别的，但是反映在价格上却是扎扎实实的，你家使用率35%的办公室价格70元/㎡，他家使用率45%的办公室价格90元/㎡，作为租客，面对这20元的价差，你会选哪套就不言而喻了。

市面上要租写字楼的租客就那么点，抢着一个客户就少一套房子的空置，相应的利润就多一点。而人都有贪便宜的心理，肯定是便宜的划算呀，二房东正好放大了这点，从而把房子的使用率调的低低的，价格降的不要不要的，租客签约爽快爽快的，空置率控制的少少的。

租客属于消费者，他们的竞争对手是市面上别的租客。

你满意的办公室别人也满意，租掉一套就少一套，一犹豫连只有6分满意的办公室也租掉了。那你只能调整需求，把找办公室看办公室的流程再来一遍，不累吗？

此时，你会生闷气，这些人难道不知道办公室的使用率低，怎么还上赶着租呢？因为放眼望去，整个片区在租的写字楼办公室都是这个德性，知道了又能怎样呢，你没得选啊，那就只能放弃挣扎了，选一套相对满意的办公室来办公了。

当35%的使用率成了区域二房东的常规操作后，作为租客，无他，只能接受！

作为租客，你为什么会租二房东的写字楼呢？

因为市面上98%以上的精装修的房子是二房东的，对于某些面积段，比如说300㎡以下的办公室，接近100%了。二房东的房子装修新，风格贴近市场潮流，可以随时入驻办公，这些特点很好的满租了租客要求。一房东的房子装修烂不说，有没有你需要的小面积单位都不一定呢。

于是你看完福田，看南山，看来看去，发现世界的尽头是铁岭，在深圳租写字楼办公室的尽头是二房东。

或许你会气愤的说，坚决不租二房东包租客的房子，要租一房东的。

好的，现实是同一栋写字楼里，二房东的房子价格80元/㎡，一房东的房子价格140元/㎡。你说没问题，二房东的房子虽然价格低，但是使用率也低呀，把二房东的房子换算成一房东的使用率，换算后的二房东价格和一房东的价格不相上下，所以，一房东的房子价格高我能接受，我就要租一房东的房子。

此时，我会劝你先等等，我们再细想想哈。

租写字楼办公室这件事得业主和租客双方满意才行，单相思是不行的。你能接受这个价格，人家一房东还不一定愿意租给你。

你们要租多大面积，签几年合同，免租期要多长时间，递增是怎样的，押几付几，公司资质如何，能否按时支付租金，经营是否稳定等等这些都是一房东出租写字楼时要考虑的事情，其中稳定经营是一房东最看重的点，要是有稳定的租客，很多一房东是愿意在租赁条件上做出大让步的，请问，在现如今这么个大环境下，贵公司的经营稳定吗？

再来算下租一房东写字楼的细账吧，吓一跳的那种哈。

根据我们多年的从业经验，在深圳租写字楼办公室的客户中，普遍需求面积段是150-300㎡，就拿租一套一房东300㎡的写字楼办公室来举例吧，月租金150元/㎡/月，月租金4.5万。基本上市面上一房东的房子装修都是老式装修，既旧且烂，需要重新装修。

1. 把现有破旧装修砸掉，清运出去，按600元/㎡，清运费18万。

2. 按照深圳写字楼办公室的简单装修标准，1500元/㎡，装修费就得45万。

3. 你重新装修，而业主为了减少你中途退租的损失，会要求你押3个月的租金作为押金，这是13.5万。

4. 要装修办公室，为了装修过程顺利进行，相关人员需要联络感情吧。

5. 租一房东的房子，租约普遍是3年起，一来是业主方要求，二来也是为了向业主方表示你是个稳定的租客。

6. 装修期一个月，闲置散味一个月，这就2个月了，你租个300㎡的办公室，需要业主方给2个月及以上的免租期，有些不大好谈，能谈下来的条件也是很苛刻的那种。

好了，看了以上的说明，你会说，清运费这么贵，我还是去租毛坯房吧，也行，现在市面上的一手业主毛坯写字楼办公室普遍是这几年新入市的甲级写字楼，价格在180元/㎡ 上下，而且未必有300㎡这种小面积的单位出租，大多数是500㎡起租。

也就是说租一手业主的写字楼，在你还没有正式入驻办公时，你前期的投入就要60万，请问你们公司能稳定经营3年吗？不论是何种原因中途退租，这60万就是打水漂了，如果是业务发展迅速，需要换个更大的办公室还好一些。

当然，如果是大企业，需要大面积的办公室，那肯定是租一房东的写字楼办公室划算。

另外，在深圳这个讲究效率的地方，时间就是金钱，有项目了，有几个老板愿意等2个月后再干事业，这不是深圳人干事的风格。要知道深圳的干事风格是要么现在，要么今天。出去吃个猪脚饭都浪费时间，还等2个月。

租一房东和租二房东的写字楼办公室时有哪些不一样呢？

1. 一房东的的房子使用率高，单价高；二房东的房子使用率低，单价便宜

2. 一房东的房子要么装修差，要么毛坯房，需要自己装修，前期投入大，不能立即进驻办公；二房东的房子都是精装修的，可灵活调整格局，可以立即进驻办公，节省时间成本。

3. 一房东的房子对写字楼办公室面积大小有要求，小面积段的客户不接纳；二房东的房子大小面积段都有得选，可按客户需要调整办公室空间大小，小面积段的企业也可以进驻超甲级写字楼办公。

4. 一房东的房子租赁条件苛刻，要求严，普遍是3年起签；二房东的房子条件宽松，普遍是1年1签。

5. 一房东经营稳定；二房东经营不稳定，会有中途跑路的风险，说实话，经过这几年市场的折腾，能活下来的二房东都是有盈利的，不盈利的都被市场淘汰了，所以，稳定性这块不要太担心。

租二房东的房子需要注意哪些地方呢？

1. 签合同时，要二房东包租客提供房产证或不动产权证复印件，查档单，他们和业主方签的合同复印件，要查看原合同是上的转租权约定以及原租约有效期还有多久。

2. 和二房东谈好租赁条件后，如果当天不能签订合同，则要支付一部分的定金给他们，他们开具定金收据，并约定好某一天来签订合同以及补齐押金，此时，之前交付的定金自动转为押金。在支付了部分定金到约定的签合同日期之间这段时间，二房东不得再对外推广这套房子了。

有一点需要特别注意的是，最好是让二房东在开具定金收据时，把双方谈好的租赁条件写上去，以防对方变卦，空口无凭。租赁条件有：月租金多少、是否含税、税点几个点、租期多长、免租期多久、递增如何、押几付几、是否带家私。

3. 签合同时，一定要把二房东关于房子承诺的事情白纸黑字写下来，比如你们这个行业需要办理特殊的营业执照，需要接通上下水等条件，二房东向你承诺了这套房子可以做到你需要的这些条件，那你就要他们把承诺写出来，以防你签合同给定金后兑现不了。

因为他们只是二房东，不是神，超出他们能力的事，他们也是无能为力，即便在签合同前他们承诺了。所以，不要信口头约定，要信签字画押的白纸黑字。

4. 签合同时，最好是用天眼查或者企查查等软件查下这家二房东公司的运营情况，如果是诉讼较多，且金额较大，建议你放弃这套房子，不要签约。这种二房东是不在乎多你一个官司的，况且，你租个房子才多大点金额呢，是吧。

5. 和二房东包租客谈房子的价格时，最好是谈一个全包价，包租金和物业费的价格，这样对于作为租客的你来说，会比单独谈租金划算些。为什么，二房东是要赚钱的，不是来送福利的，既然租金上赚不到啥钱，物业费总得贴补点吧。

6. 在电影里，租客没有按时交房租，包租婆会间歇性停水。现实生活中，没有按时交房租，是会被停电的，拖欠房租严重的是会被锁房门的，这事二房东是干的出来的，想象下，你在会议室热火朝天的给客户演示PPT，突然间停电了，尴尬不。所以，不要拖欠二房东的租金，真心话，谁拖谁知道！

全文完