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珠江新城目前新建写字楼在软硬件方面的升级速度都很快

市场前沿

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

日前，广州第一高楼——530米高的周大福金融中心（东塔）举行了“广州K11 Office公开招商启动”新闻发布会。据悉，该项目写字楼部分的建筑面积约22万平方米，预计在明年第一季度交付使用，加上预计在今年交楼的越秀金融大厦、珠控国际中心、侨鑫国际金融中心、合景高德项目、猎德项目以及去年年底重新启动招商的珠江城，大约一年内，珠江新城交付使用的写字楼供应量会超过100万平方米。珠江新城将上演办公楼“剩”宴？

新一轮供应潮到来

目前珠江新城体量最大的K11 Office公开招商，宣告珠江新城写字楼租赁市场新一轮供应高峰即将到来。据了解，K11 Office位于广州周大福金融中心7-66层、共有53层，它有4个区域，建筑面积超过22万平方米，为广州市内目前面积最大的国际级超甲级写字楼。其单层面积3500-3700平方米，为目前全市最大的单层租赁面积。

而最近一年内预计交楼的办公楼物业还很多，根据满堂红地产的分析报告显示，越秀金融大厦的写字楼面积约16万平方米，侨鑫国际金融中心为9万平方米，珠控国际中心也与之相仿，而合景高德项目、猎德项目则大一些，珠江新城仅今年预计落成的写字楼面积就达80多万平方米，略少于2013年90万平方米左右的新增供应。但若算上2016年一季度即将交楼的东塔，供应量比2013年还要多近20万平方米。而已经是现楼的珠江城项目也在去年11月左右重新启动招商，这个项目的总建筑面积为21.40万平方米，除部分面积供业主方使用外，其他部分则对外招租。

新增供应销情不错

如此多的新增供应量，珠江新城写字楼是否会上演“剩”宴？让人意料不到的是，近期不少新入市项目的租赁情况都不错。广州K11项目的负责人表示，在公开招商开始之前，已有40%的办公楼面积被预租，且确定进驻的意向租户多为有实力的知名企业，其中超过一半为跨国公司和世界500强公司。

而仲量联行华南区商业地产部的高级董事马炜图告诉羊城晚报记者，近期珠江新城有不少写字楼的租赁情况都不错，“去年交楼的雅居乐中心目前已经租出了八到九成，去年启动招商、目前还没交楼的越秀金融大厦也租出一半。”马炜图说，龙头企业对其他企业进驻有较大的带动作用，预计K11 Office今年的预租率就可达到七成，明年甚至有望达到九成。

一年半载就能回复原来的空置率

当然，马炜图也承认，短期内有如此大量的新增供应量，随着新楼的陆续交付，预计珠江新城写字楼的空置率会处于一个缓慢的上升过程。

满堂红商业地产部高级主任曾平连也认为，短期内珠江新城写字楼的空置率肯定较高，“但与去年同期相比，今年3月珠江新城写字楼的租赁情况相当不错，按照这样的成交速度，估计在半年或大半年的时间就能消化掉这些新增的供应量。”中原地产写字楼部营业经理林伟景说，现在很多企业对进驻珠江新城都充满信心，最近一两年，珠江新城写字楼的空置率在逐渐下降。

马炜图说，现在珠江新城写字楼的空置率大约是12%，不过，到2019年或2020年，“珠江新城就会一房难求！”

挤压体育中心写字楼的市场空间

如此庞大的新增供应量，珠江新城的租客从何而来？林伟景认为，不少高端租户这一两年陆续从中信广场等天河北高档办公楼退租，搬到珠江新城一些新落成的写字楼，加上这些现楼拥有全球顶尖的软件、硬件设施，这些都对注重形象的高端客户很大的吸引力。

以越秀金融大厦、K11 Office等即将落成的超甲级办公楼为例，高速电梯、智能电梯系统基本上是标配，可以使租户在办公繁忙时段电梯的等候时间控制在几十秒内；而可去除pm2.5的空调系统，如今在这些新建的高端办公楼也被广泛运用。像K11 Office内还设有国际级米其林餐厅、免费穿梭巴士等，这些高端的软硬件设施，比十年前的超甲级办公楼又有了大的提升。

马炜图认为，现在风头正劲的金融城还难以代替珠江新城的地位，“珠江新城也是经历十几、二十年才培育发展起来的，金融城同样如是，其全面兴起估计要到2022-2024年。它们两者的关系就像香港的中环和金钟，是互为配套、互补而不是谁替代谁的关系。”

梁栋贤