办公楼出租会计处理（自用办公楼转出租，财务如何进行账务处理！）
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日常企业经营中，企业使用的办公楼有是租入使用权资产的也有自己购入的固定资产的，自身是房地产开发企业的还可能是自建办公楼自用。企业的持续经营中也会出现自用办公楼到一定时间，将自用办公楼转为对外出租的。这就涉及到了投资性房地产。
投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。
后续计量中企业应该采用成本模式对其进行计量，也可以采用公允价值模式对其采用后续计量。
01在成本模式下的投资性房地产需要和固定资产一样进行折旧/摊销，发生减值的情况的也得计提减值。
在公允价值模式下不需计提折旧及摊销，而是以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入到当期损益。
这样听起来是不是有点懵呢，不要急，实操君举例子来说明！
实操君举例一（成本模式计量）：
2020年12月31日，甲公司以银行存款100万外购一栋写字楼并立即出租给乙公司，租期5年，每年年末收取租金10万元，预计使用年限10年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2021年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可回收金额80万元，不考虑其他因素
分录：
2020.12.31
借：投资性房地产 100
贷：银行存款 100
2021.12.31
折旧：100/10=10
借：其他业务成本 10
贷：投资性房地产累计折旧 10
减值；80-（100-10）=-10
借：资产减值损失 10
贷：投资性房地产减值准备 10
收取租金：
借：银行存款 10
贷：其他业务收入 10
此时：投资性房地产的账面价值就是100-10-10=80万元啦
实操君举例二（公允模式）：
2020年12月31日，甲公司以银行存款100万外购一栋写字楼并立即出租给乙公司，租期5年，每年年末收取租金10万元。甲公司对投资性房地产采用公允模式进行后续计量。2021年12月31日，该写字楼公允价值为200万元，不考虑其他因素
分录：
2020.12.31
借：投资性房地产—成本 100
贷：银行存款 100
2021.12.31
收取租金：
借：银行存款 10
贷：其他业务收入 10
允价值为200万元：
借：投资性房地产—公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
此时：投资性房地产的账面价值就是100+100=200万元啦
小伙伴看出来区别没！
02值得注意的是同一个企业不能同时采用两种模式对其进行后续计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，就不能随意变更了。
一开始采用成本法进行计量的后续有迹象表明能够持续获得公允价值信息的可以转换为公允价值模式计量，那么具体账务处理是怎样的呢，实操君举例给你看！
实操君举例：
小A公司持有的一项投资性房地产，一直采用成本模式计量，2023年1月1日，账面原价1 000万元，已计提折旧200万元，未减值，由于该地区房地产市场趋于成熟能够持续获得公允价值信息，小A公司决定采用公允价值模式进行后续计量，2023年1月1日的公允价值为1200万元，假定不考虑其他因素。
分析：
1.从题目我们可以知道的是该项投资性房地产的后续计量模式从成本法转换为了公允价值模式，属于会计政策变更，适用追溯调整法。
2.公允模式下的投资性房地产只需要根据资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，不需要计提折旧/摊销。
3.投资性房地产账面原值1000万元，已计提折旧200万元，则其账面价值是800万元
4.转换日的公允价值大于账面价值，需要调整留存收益（适用追溯调整法）
分录：
2023.1.1（转换日）
借：投资性房地产—成本 1200（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 1000（账面原值）
利润分配—未分配利润 360（差额：（1200-（1000-200））*90%）
盈余公积 40（差额：（1200-（1000-200））*10%）
另外，实操君想问大家，我们可以从成本法转换为公允价值模式，那么可以从公允价值模式转换为成本模式吗
答案是不可以的哦！小伙伴们注意啦！
03看完了计量模式的转换，接下来我们来看看房地产用途的转换吧，实操君要为大家介绍的是自用办公楼后期转出租。
我们要知道的是，自用房地产/存货（房地产开发企业自建以备出售的商品房）改为出租的，转换日为租赁开始日。
在成本模式下，用途转换，账面与账面之间一一对应转换，无差额。
在公允模式下，当公允价值大于账面价值的差额要计入其他综合收益，我们知道的是其他综合收益是所有者权益科目，不影响当期净利润的。而当公允价值小余账面价值的情况下，差额是要计入公允价值变动损益的，这是影响当期损益的哦！
具体怎么操作呢，实操君还是通过例子为大家说明哦！
实操君举例一（自用转出租，成本模式）：
2014年12月31日公司支付100万元购入一项房产作为管理用固定资产，预计使用年限20年，预计净残值零；2019年12月31日公司将其对外出租租赁期两年，转换为投资性房地产核算，采用成本模式计量，预计使用年限和预计净残值均未发生变化；2021年12月31日租赁期届满公司转为自用固定资产管理
从题干可知：
1.原是自用固定资产，后期转出租转换为投资性房地产，再转回自用
2.该投资性房地产采用成本模式计量
分录：
2014年12月31日取得固定资产
借：固定资产 100
贷：银行存款 100
2015年-2019每年折旧额及账务处理；
每年折旧：100/20=5
借：管理费用 5
贷：累计折旧 5
分录每年一致，共计提折旧5*5年=25
2019年12月31日将固定资产转为投资性房地产；
借：投资性房地产 100
累计折旧 25
贷：固定资产 100
投资性房地产累计折旧 25
2020年12月31日成本模式计提折旧；
借：其他业务成本 5
贷：投资性房地产累计折旧 5
2021年12月31日成本模式计提折旧；
借：其他业务成本 5
贷：投资性房地产累计折旧 5
2021年12月31日转为固定资产核算；
借：固定资产 100
投资性房地产累计折旧 35
贷：投资性房地产 100
累计折旧 35
2022年12月31日计提折旧核算
借：管理费用 5
贷：累计折旧 5
实操君举例二（自用转出租，公允模式）：
小B公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2017 年到 2018 年资料如下：
资料一、2017 年3 月1 日，小B公司将一栋原作为固定资产的一栋写字楼以经营租赁的方式出租给小C公司并办妥相关手续，租期为 18 个月。当日，写字楼的公允价值为 16000 万元， 原值为 15000 万元，已计提累计折旧的金额为 3000 万元。
资料二、2017 年 3 月 31 日，小B公司收到出租写字楼的租金 125 万元，存入银行。2017 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 17000 万元。
资料三、2018 年 9 月 1 日，租期已满，小B公司以 17500 万元的价格出售该写字楼，价款已存入银行，出售满足收入确认条件，不考虑其他因素。
从题干可知：
1.小B公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量
2.该题涉及到自用写字楼（固定资产）转出租（投资性房地产）
分录：
2017 年 3 月 1 日甲公司出租该写字楼
借：投资性房地产—成本 16000（公允价值）
累计折旧 3000
贷：固定资产 15000
其他综合收益 4000（差额：公允价值大于账面价值）
2017 年 3 月 31 日甲公司收到租金
借：银行存款 125
贷：其他业务收入 125
2017 年 12 月 31 日写字楼公允价值变动
借：投资性房地产—公允价值变动 1000
贷：公允价值变动损益 1000
2018 年 9 月 1 日甲公司出售该写字楼的会计分录。
借：银行存款 17500
贷：其他业务收入 17500
借：其他业务成本 17000
贷：投资性房地产—成本 16000
—公允价值变动 1000
借：公允价值变动损益 1000
其他综合收益 4000
贷：其他业务成本 5000
END本文为每日会计实操原创文章，实操君不代表官方解读。对文章不详尽处欢迎大家指正讨论，如需转载到其他平台或公众号，请在下方留言授权。会计上岗实操资料限时0元领扫码即可领到
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