动态

商办资产管理的本质是：收益=空间*定价*时间。

其中，空间是固定值（排除偷面积的情况），但定价是在某一区间里的动态值，今年可能租两块，有可能过个一两年就租两块二或者三块，它是一个相对范围区间里面的动态值；时间也是一个动态值，指的是一年里到底是有200天，100天，还是只有50天产生收益，是一个浮动的区间。

收益是由一个固定值乘以两个动态值，而我们所有管理本质上就是在管理这两个动态值：定价、时间，再得出项目的收益。

商办资管案例分享

年底才完成出租率目标，提成和奖金要发吗？

第一个案例，这个项目在19年前10个月大概都是平均在40%-50%之间的这么一个出租率，这个出租率都是取值当月最后一天的时点出租率，代表某一个时间节点的状态；但是，到年底最后2个月（10月-12月），出租率达到了80%。

业主方很困扰，这个项目前十个月做的很一般，后面两个月可能跟行情有关系，出租率起来了，后面两个月团队感觉自己还不错，但是整个项目的收益来说（我们的用户是二房东）， 实际上是亏损的。对于这个项目来说，整体计租率也就在58%，项目流失了大概42%的资金，对他来说100%是亏本的。

这时候，他问我一个问题，同样值得大家思考的问题：员工的提成和奖金到底要不要发？

其实这里面隐含了很多问题，前面十个月不行，后面两个月突击一下出租率就上去。重点是他的团队觉得很优秀，因为最后两个月的出租率冲上来了，但是，从公司的角度来说，公司在19年是亏损。

因此，我们认为，合理的绩效体系是我们资产管理的一个最核心的要素。

这个项目出现了什么问题？老板的追求点跟公司的追求点和团队的追求点，不是一个利益共同体。不是一个利益共同体是一个核心问题。

从公司的角度来说，这个项目在去年计租率这么低，收益就会很低；但是从团队角度来说，我今年确实把它租掉了。这个其实就是时间的问题。

高出租率不等于高收益，计租率更能够统一目标

因此，无论如何一定要让每一个项目操盘手和团队明确，要有计租率的概念。现在这个行业很多的团队只有出租率概念，没有计租率的概念。

计租率是在一定周期之内产生的，计租率越高，这个项目越优秀。出租率只能代表资产当前时间节点达到了一个什么状态，它并不代表过程怎么样，只代表未来可能会很好，但也有不确定性，可能明年五六月份一下子很高的流转率出租率就又下来了。

站在业主或投资者的视角，出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金，并不能准确反映特定时间段的空间利用情况。然而，投资者最应该关心的却是后者。为了最科学的反映真实租金收入情况，匠人科技提出了“计租率”概念。

计租率公式：计租率=（时间段内各合同计租天数×合同租赁数量）/（时间段总天数×房源总租赁数量）

注：时间段内各合同计租天数=以合同基础条款中的，合同计租开始时间到合同到期（未退租：合同失效日；已退租：合同退租日）在对应时间段内覆盖的天数。

匠人科技，公众号：匠人科技经济下行，聚焦出租率就能换来高收益吗？

没有计租率概念，会导致项目跟团队操作层面不是一个利益共同体，导致追求的目标不同。当然计租率确实只是追求的目标之一。