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不好意思 本期内容略枯燥

营改增相关写字楼方面

租赁和买卖税费又变了

这在说废话

5月的大事，便是营改增，相信这句话应该能达成共鸣。被称为改变中国税费的大事件，营业税变更不可谓不复杂。为了让大家大概可以看得清楚些，房屋君帮大家啃了资料，简练之后，结合写字楼相关来看看。

首先，我们看到营改增涉及到的两个纳税主体——小规模纳税人和一般纳税人。按照百度百科的解释，营改增小规模纳税人和一般纳税人是这样界定的：

营改增小规模纳税人，即应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）未超过500万元（≤500万元）的纳税人。相关政策规定，应税服务年销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人；非企业性单位、不经常提供应税服务的企业和个体工商户，应税服务年销售额超过一般纳税人标准可选择按照小规模纳税人纳税。（国税详解）

一般纳税人的认定标准：除上述小规模纳税人以外的其他纳税人属于一般纳税人。

重点来了，涉及到写字楼市场的租赁和出售的部分，营改增是怎么回事。来来来，我们上图，文字太复杂，看起打脑壳。

 租 赁 不 动 产 ：

 销 售 不 动 产 ：

然而，我们也知道无论是写字楼出租还是写字楼买卖，营业税或者现在的增值税都只是整个交易环节中税收组成的一部分，或者是很小的一部分。房屋君也结合了之前的写字楼租赁税率、买卖税率在简单来一发。

在租赁方向：和营改增相关的部分只出现在超过3万起征点的部分

房产税=租金收入*12%;

印花税=租金收入*0.1%;

个人所得税=租金收入*1%;

土地使用税=面积*税额(XX元/平方米)

月租金超过起征点（3万）的还需要征收：

营业税=租金收入*5% → 增值税=租金收入*5% 或者 增值税=租金收入*3%

*根据纳税主体、取得时间不同，增收率略有差别

城建税与教育费附加=营业税*10% → 城建税与教育费附加=增值税*10%

在出售方向：营改增只和卖家产生关系

1、营业税及附加=（本次卖出合同价－上次买进合同价）*5.55%

→ 增值税=销售额（增税部分）*5%

*仅在房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目时，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、土地增值税：此项计算最为复杂，采用四级超率累进税率，简单说本次出售价与当时购买价差价越大，所需缴纳的增值税越多计算公式及项目如下：

（1）售价：经认可的卖出价格

（2）成本：a.购买时发票票面金额*（1+N*5%）

                   b.购房时的契税

                   c.本次交易的营业税及附加→ 本次交易的增值税

                   d.购房时的交易手续费

                   e.上次买进和本次卖出的印花税之和

（3）计算：增值额=售价－成本（上述a到e之和，下同）

                   增值率=增值额÷成本

                   土地增值税=增值额*增值率对应的税率－成本*增值率对应的速算扣除系数

3、买卖合同印花税=成交价*0.5‰

4、个人所得税=（本次卖出合同价－成本－土地增值税）*20%

基本上，涉及到写字楼方面的营改增我们就聊到这里，房屋君表示看了太多文件，眼花缭乱，虽然静养了。。。

虽然，房屋君为了精（简）简（懒），都把营改增很重要的计税方式隐去不说，根据相关资料，计税方法分为一般计税方法和简易计税方法，有兴趣的孩纸们可以亲自去翻翻重要文件看看计算公式和适用范围。

房屋君：向倩兰

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