动态

点击上方蓝字关注“58商铺写字楼”~

2021年是“十四五”开局之年，也是西安加快建设国家中心城市的关键一年。站在这一十字路口，这座城市正在加速奔跑，不断向人们刷新着自己的“西引力”。

聚焦写字楼市场，2021年一季度西安甲级写字楼空置率小幅下降，楼面租金保持平稳状态。一季度楼宇的带看量、访问量进一步活跃，有效提振了业主的去化信心。

PART 1

新起点上加速奔跑

西安营商环境再优化

积跬步以至千里，2020年，西安市经济发展取得了傲人的成绩，GDP突破万亿，这对于西安而言无疑是一个重要的里程碑事件。作为西北首个跨入“万亿俱乐部”的城市，西安拥有着更为强劲的发展动力，在建设基础设施及优化营商环境方面同样有了更为充足的底气。

基于此，2021年西安市重点项目规划总投资2.5万亿元，年度计划投资3950亿元，重点打造市级项目740个，与2020年1.34万亿元的数据量相比几乎增长了一倍，这足以看出西安市政府在“十四五”开局年投资力度之“壕气”。

除了加大投资金额，西安在优化营商环境方面同样未敢甘于人后。2021年1月1日，《陕西省优化营商环境条例》正式实施，该条例在资金、技术、人才、土地等方面为企业保驾护航，为市场打造了一个公开透明的营商环境。“栽好梧桐树”的西安并未满足于此，在后续发展中它不断提升自身服务水平，致力于擦亮招商引资的这块“金名片”。

正是在这样的橄榄枝下，西安吸引了无数强企落子于此。截止目前，西安上市后备企业共计190家，至21年年末预计境内外上市新增15家。

与此同时，随着市场回暖，西安市经济实现“开门红、开门好”。一季度实现生产总值2459.9亿元，同比增长16%，高于去年同期20.1个百分点。在高点开局的背景下，全市经济呈现稳中加固，持续向好的良好态势。

优异的成绩单背后，企业对于西安未来发展的信心也在进一步提升中。据统计局数据，一季度全市企业家信心指数133.2，提升9.7%，幅度明显高于前几个季度。

种种数据可以看出，西安并未躺在过去的功劳簿上“睡大觉”，相反，这座城市正在积极推动产业融合，试图将全市经济转向高质量发展的模式。

经济模式发生转变意味着企业对写字楼市场的需求发生变化。一季度西安共成交商业用地13宗，面积达783.84亩，获取土地收入达30.27亿元。其中，土地成交热点逐渐由城市中心向近郊区域如浐灞生态区等地转移，沣东新城及蓝田县紧随其后。

PART 2

写字楼无新增供应

空置率小幅下降 租金保持平稳

由于2021年无新增供应项目入市，西安甲级写字楼总体存量维持在201万平方米。伴随着市场强势复苏，一季度净吸纳达4.6万平方米，空置率小幅下降0.4个百分点至30%。

本季度全市甲级写字楼平均租金保持平稳态势，市场平均租金较上季度略有微小降幅，录得为103.4元每平方米每月。

来源：第一太平戴维斯

在新增供应一度放缓、可租面积不断递减的环境下，办公市场逐渐由需求方转向供应方，这一现象在春节假期后尤为明显。一季度楼宇的带看量、访问量进一步活跃，有效提振了业主的去化信心。

据58同城、安居客数据显示，本季度西安写字楼市场租赁面积段热度依然以小面积为主，100-200㎡项目搜索频次最高，超过1000㎡项目尽管热度偏低，但仍然“一房难求”，主要还是与供应量无新增有关。租赁价格方面，3元/m²/天价格段凭借其低廉的价格优势获取了更多受众，大于12元/m²/天价格段仍有不少租户选择，这意味着他们更为看重价格之外楼宇的运营品质及管理水平。

与上一季度相同，高新区、经开区、未央区仍然占据热搜排行榜前三名。细化到商圈板块来看，高新区锦业路独占鳌头，成为了企业租赁需求最高的区域，唐延路紧随其后。从资源优势来看，锦业路作为高新区CBD核心区位，聚集了大批金融、科技企业落子；唐延路作为高新核心发展脊梁同样商务氛围浓厚，企业需求自然集中于此。

PART 3

受调控新政影响

房地产企业租赁升级需求爆发

从新增租赁需求来看，房地产、金融和专业服务是本季度最为活跃的三大行业，分别占比24.3%、12.7%和12.5%。其中，房地产类以搬迁、升级需求居多。

2021年3月，西安楼市连出三条调控政策，遏制房价过快上涨。尽管如此，房地产行业依然热度不减，人们购房需求不断攀升，致使其相关行业如房产中介等机构租赁升级及扩张的需求大幅增加。

此外，金融产业租赁活跃度仅次于房地产行业。2021年一季度，西安市金融产业稳定扩张，相信在国家中小型投资基金落户西安后，该行业还会迎来新一波增长。

以热度板块而言，金融业主要活跃于高新区一带，该区域聚集了全省60%以上的金融机构总部，近千家企业集结于此，形成了“科技路—唐延路—锦业路”的带状聚集区。作为西部最大的科技金融要素区，高新区凭借便利的轨道交通条件及显著的集群效应，为企业提供了高效集中的资源优势。

就租赁需求来看，企业搬迁换租、扩张升级至运营水平更高的项目是需求爆发的主要原因。一方面，精细化运营管理的写字楼项目能够利于企业控制成本；另一方面，出于扩张需求，企业需要更具性价比的大面积项目，尤其是在无新增项目入市的背景下，这一需求矛盾更加突出。

PART 4

写字楼销售成交量呈上涨态势

国际港务区热度攀升

据58同城、安居客数据显示，一季度西安写字楼挂牌价格为14300元/㎡，环比微跌0.65%。分区域来看，曲江新区以16895元/㎡的挂牌价格排名最高，未央区以14876元/㎡的水平排在其后。

受新政影响，西安一季度写字楼供应量大幅缩减，但销售成交方面自去年四季度开始不断攀升，呈现上升态势。一季度写字楼销售共计成交36.90万平方米，成交面积项目占比最大的前三区域分别为高新区、曲江新区、国际港务区。

新成交区域中，国际港务区异军突起，成功位列第三。作为发展“三个经济”的重要门户，国际港务区具有无可比拟的港口交通优势及强大的运输能力。近年来，该区域凭借自贸区政策优势，吸引了一大批企业落户。与此同时，该区域不断发展数字经济，在直播电商、仓储物流等方面同样有着强大的竞争力。

从成交需求来看，金融、科技互联网、房地产季内占比分别为24.4%、24.0%和18.2%，位居前三名。不难看出，科技互联网行业与金融行业仅仅只有0.4%的微小差距。2月25日，科技部发布《关于加强科技创新促进新时代西部大开发形成新格局的实施意见》，明确支持西安打造全国重要科研和文教中心。收获这波“科技综合大礼包”预示着西安科技发展将迎来重大利好，相关企业也会更加蓬勃发展，未来成交需求将会稳步上升。

结 语

纵观未来，西安写字楼市场下半年将迎来超过30万平方米的新增供应，主要集中于高新及城北区域。在此背景下，商办市场去化周期将进一步拉长。新项目入市后，供需关系发生变化，空置率随之上升，租户也会对写字楼提出更高水准、更精细化的要求。

“十四五”开局之年，西安对科技创新及数字经济的发展将会愈发重视，这无疑会对写字楼市场产生巨大利好。站在万亿GDP俱乐部的新起点下，更多的总部企业及龙头企业将持续看好西安发展前景，不断加大投资力度。

新兴产业如大数据、AI智能等等日益强大，不断丰富西安产业结构，也能为写字楼市场带来另一波新增租赁需求。此外，当写字楼市场进入存量时代，修炼内功成为了重中之重，从空间规划到用户运营，租户及购买方的需求趋势也在不断迭代更新。尤其是疫情之后，57%的租户表示更青睐于绿色和健康建筑，这就意味着写字楼市场将面对更大的挑战和考验。对于西安而言，2021年不仅仅是“十四五”开局之年，还同时是全运会举办年。在大型赛事的促进作用下，西安明确了突出扩大内需的战略规划，加之国际环境呈现疲软态势，内资企业仍将主导西安写字楼市场。令人欣喜的是，在龙头企业＋产业链配套的双驾马车下，西安写字楼市场或将迎来上升新台阶，实现更大的突破。本文由58商铺写字楼编写，转载需获授权

推 荐 阅 读

58同城、安居客《Q1三十城写字楼租赁指数》：租赁活跃度上涨13.5%一季度广州写字楼空置率微升至9% 珠江新城与琶洲租金双降重庆Q1写字楼空置率再创新低！TMT净吸纳量贡献率升至33%一季度成都写字楼市场开局良好 高新区租赁热度领跑全市一季度上海写字楼需求回升租金企稳 大宗交易频现南北外滩一季度深圳写字楼吸纳量创近年新高 企业新租扩租需求上升