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全文1.5万字  阅读大约需要30分钟 | 摘自昇昱集团办公通

关键字：固定资产投资 | 西安写字楼 | 商办物业 | 数据报告写字楼，一座城市的名片，城市经济地位的支撑点 ………第一部分

城市宏观环境分析

1. 2020年西安市GDP2020年度，西安市生产总值10020.39亿元，跻身“万亿城市俱乐部”，同比增长 5.2%，分别高于全国和全省2.9和3.0个百分点。虽然在疫情影响下，经济增速整体下滑，但西安经济整体韧性较强，助推经济实现预期增幅，迈入万亿俱乐部。

数据来源：西安市统计局

2. 固定资产投资西安市全年固定资产投资（不含农户）增长12.8%。其中，第一产业投资比上年下降43.6%；第二产业投资增长15.5%，第三产业投资增长12.8%。

从重点领域看，其中，工业投资比上年增长15.2%；民间投资比上年增长7.7%；基础设施投资增长5.5%。社会领域投资高速增长。

全年房地产开发投资比上年增长6.5%。商品房销售面积2559.79万平方米，下降3.0%。

3. 2020年西安三大产业结构占比

2020年西安市产业结构，第一产业占比3.12%，第二产业占比33.21%，第三产业占比63.66%，同比增长0.66%；

2020年，三产分别实现增加值312.75亿元、3328.27 亿元、  6379.37 亿元，同比增长3.0%、7.4%和 4.2%。

从近年来三大产业占比的变化可以看出，第三产业占比在持续增长，第一第二产业占比逐年减少；产业结构持续优化，推动经济高质量迅速发展。

4. 2020楼市政策

4.1 宏观经济形势

2020年，受新冠肺炎疫情肆虐冲击，全球经济严重衰退。中国得益于强有力的疫情防控、果断有效的宏观政策，迅速复工复产，经济逐步回暖并逆势增长，同比上年增长2.3%。成为全球屈指可数保持经济正增长的经济体之一。

2020年，西安全市经济受疫情影响，经济增速一季度大幅度下滑，二季度后逐步复苏，下半年运行持续稳定恢复，城市投资力度保持较高增长。全年453个市级重点项目全面开工，总投资近3700亿元，完成了年计划的131.5％。

4.2 金融政策

2020年，金融政策整体以恢复实体经济，引导金融机构加大对小微、民营企业和制造业的信贷支持为主，货币政策相对宽松，更加“灵活适度”精准导向。

房地产金融政策：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

4.3 全国商办市场政策

4.3.1 全国多地出台新政减免写字楼租金

政府层面先后出台了系列政策对中小微企业进行扶持。全国多地纷纷从金融信贷、税负减免、稳岗就业等层面推出支持政策，其中国有物业带头为企业减免租金。

2020年4月21日的国务院常务会议确定：推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金，房东减租可享税收优惠。

全国32个省(自治区、直辖市)也都相继出台了疫情期间房租减免政策，贷款，税收、财政补贴政策，助力中小企业。上海率先出台了企业房租减免的实施细则。深投控、深业集团、亦庄控股、苏州高新等一批国有产业地产开发运营商已经官宣减免政策；同时，中南高科、双创街控股、星河产业集团、嘉捷科技园等不少民营产业地产也宣布了针对入驻企业的租金减免政策。

4.3.2 国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》

2020年6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《总体方案》），并发出通知要求认真贯彻落实。按照零关税、低税率、简税制、强法治、分阶段的原则，逐步建立与高水平自由贸易港相适应的税收制度。

《总体方案》中有两项政策对企业特别重要。一是对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%征收企业所得税；二是鼓励类产业企业生产的不含进口料件或者含进口料件在海南自由贸易港加工增值超过30%（含）的货物，经“二线”进入内地免征进口关税，照章征收进口环节增值税、消费税。

4.3.3《国务院办公厅关于印发全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议重点任务分工方案的通知》及《国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场主体的实施意见》

2020年9月11日，李克强总理在全国深化“放管服”改革优化营商环境电视电话会议上发表重要讲话，部署进一步深化“放管服”改革，加快打造市场化法治化国际化营商环境，不断激发市场主体活力和发展内生动力。地方政府相继出台了提升营商环境的若干政策。对于改善城市营商环境，服务水准，提升城市竞争力，吸引总部企业有一定的促进作用。

4.4 西安商办市场政策

4.5 西安市2020年城市建设与发展

4.5.1 重点项目建设投运。

全市328个市级重点在建项目完成投资3696.72亿元，达到年计划131%，带动全市固定资产投资保持高位增长。458个市、区两级重点项目竣工投运（其中，当年开工且竣工项目151个）。

4.5.2 打造“6+5+6+1”现代产业体系，推动经济高质量发展。

2020年，西安发布《西安市现代产业布局规划》着力打造“6+5+6+1”现代产业体系，提出到2022年，西安产业核心竞争力显著提升，将形成5个千亿级支柱产业。

4.5.3“6+5+6+1”现代产业体系产值突破4000亿，规模持续增长。

2020年总产值突破4000亿元，新增规模以上工业企业200家，新增科技企业1500余户，全社会研发投入强度达5.17％，与此同时，2020年，西安市10家硬核技术企业成功上市。

4.5.4 筹备全运盛会，全运场馆全部竣工。

2020年8所全运会场馆全部竣工，西安奥体中心“一场两馆”、国际会展中心、国际会议中心建成运营。

4.5.5 城市轨道交通里程达215公里。

地铁5号线一期、6号线一期、9号线工程12月底开通初期运营，届时西安轨道交通运营总里程将达到215公里，跃居中国城市轨道交通里程排行榜第9位。

4.5.6 加快推进“三改一通一落地”。

老旧小区改造、棚户区改造，背街小巷改造，重点道路打通、大型互通立交等重大交通基础设施项目和轨道交通建设项目高效推进。

4.5.7 招商引资成果骄人。

2020年西安重点大型签约仪式6起，共签约落地89个产业项目，总投资额近千亿元，其中西咸新区落地产业项目62个，占比70%，西咸新区将成为国家战略性新兴产业集聚度最高的区域。

4.5.8 全年5家大型商业综合体开业。

2020年西安5家大型商业综合体开业，总体量86万平米，为立丰城LE CITY、量子晨、龙湖香醍天街、沣西吾悦广场、上实城开Uplaza等，主要集中在曲江、高新、沣西新城、浐灞，其中体量达到30万平米的超大型商业2家，为立丰城LE CITY、沣西吾悦广场。

4.5.9 优化营商环境。

2020年，西安蝉联“中国营商环境标杆城市”，全球城市综合排名首次进入全球百强，跻身国际二线城市，第9次入选“中国最具幸福感城市”。《陕西省优化营商环境条例》经省十三届人大常委会第二十三次会议修订通过，2021年1月1日正式施行。

第二部分

写字楼销售市场

1. 商办土地市场分析

数据来源：西安市房管局

2020年西安市商办类土地成交主要以商服用地为主，其次是商业、商务用地；全年商办类土地成交总价约257亿元，总成交面积约5215亩，预估建筑总面积约1187万㎡，成交楼面均价约2170元/㎡。

成交土地主要分布，仍以城市外环边缘区域为主，如热度极高的西咸新区，国际港务区、浐灞生态区、经开高铁新城等新兴区域性商务聚集地；其次高新区土地成交较多，主要为高新三期土地成交拉动，而主城区内其他板块成熟度高，核心区域土地较为稀缺，如城北供地量、成交量都非常少。

2. 历年西安市写字楼供求走势

数据来源：西安市房管局、办公通数据库

2020年，西安办公类物业供应面积约25万㎡，同比下降44.44%；成交面积约30.53万㎡，同比下降61.58%；成交均价约13615元/㎡，同比下降1.44%。（备注：办公通监测数据为纯办公项目，不含按公寓推广的产品类型）截止2020年末，西安办公存量已达228万㎡，去化周期44.9个月。

3. 西安市各区域办公成交量价

数据来源：西安市房管局、办公通数据库

高新、经开、曲江作为西安三大传统商务区，依然是办公市场成交最多的区域，分别成交15.98万㎡、5.06万㎡4.03万㎡，占比全市82%；

成交价格方面，曲江高品质项目均价全市最高，达21006元/㎡；其次为经开，成交均价约18662元/㎡。

4. 2020年西安市写字楼成交量集中度分析

数据来源：西安市房管局

2020年，全市在售写字楼成交量中高新区的成交量15.98万㎡（纯办公项目，不含按公寓推售商办产品），占比总成交量52%，高新区作为西安最早，各项配套产业最成熟的传统商务区，唐延路和锦业路核心板块写字楼数量多、体量大、品质优、商务氛围浓厚。

城北、经开区域作为西安第二大成熟商务区，依托城北强大的产业规模，经开区市府圈经济开发区的核心优势以及地铁交通、高铁新城商务板块即将崛起种种优势，两区域成交量占到总体成交量的26%；城南、曲江区域以优越成熟的环境，写字楼的品质高等优势，两区域的成交量占全市总成交量的15%。

5. 2020年西安市写字楼成交TOP10

数据来源：西安市房管局、办公通数据库

2020年，大西安办公市场成交金额TOP10项目总计成交29.3亿元，市场集中度 65%。

6. 未来热点商务板块特征及热点项目6.1 沣东热点项目

沣东新城位于大西安科技创新引领轴中心位置，作为距离主城区最近的五大新城之一，大西安未来的新中心，近年来发展十分迅猛，无论从基础配套设施、轨道交通的建设完善，还是招商引资的丰硕成果，对外的推广宣传，表现都格外亮眼，热度一路涨高。加之地铁5号线的开通运营，让沣东新城吸引力倍增。

产业发展生机勃勃，地产大鳄们争相进入，重大项目持续签约开工建设，目前沣东新城的热点项目众多，大部分集中在沣东新城核心承载区能源金贸区，沣东管委会周边，如热度最高的绿地“501”（现为498米）等，这些项目体量较大，除了沣东紫锦酒店，其余均在15万方以上，均由高标准的甲级或超高层办公酒店和配套商业构成，目前部分项目已经开始销售，其余的还建设阶段。

6.2 港务区热点项目

由于今年的14届全运盛会，西安国际港务区已经成为万众瞩目的热点区域，随着期待已久的西安全运会开幕式倒计时一天天逼近，西安港务区奥体板块即将迎来自己的高光时刻，热度流量空前。同时各项市政配套设施都已完善，并且地铁14号线已进入试运营阶段，将在6月底开通。西安国际港务区早已签约六大央企总部，招商局、华润、中铁、中冶等总部项目建设步伐提速，在全运会开办之前封顶并完成外立面装饰装修工作。

落地港务区的总部项目，大多集中在奥体板块奥体场馆3公里范围内，为超甲级超高层总部办公+酒店+公寓+商业的综合体项目，体量非常大，在20-35万方之间，最大的中粮陆港丝路国际中心达90万方的超大体量。受全运会溢价增值效应，这些项目目前热度非常高，招商局丝路中心，华润湃中心及中铁卓越中心公寓已经在售。

6.3高新三期热点项目

高新三期作为高新第三次创业的产业高地、科技创新的前沿板块，汇聚了众多高新近年来招商引资的最强巨头企业，是西安最具发展潜力前景的区域之一，高新三期中央创新区金融科技创新中心，作为国家“一带一路”经济带战略重点定位的全球区域性金融中心，将对于支撑西部实体经济发展，乃至我国构建国际化开放的金融体系构建有着举足轻重的作用。未来之瞳超高层集群依托高新顶级塔尖资源基础及软件新城、中央创新区强劲产业创新资源、配套与发展价值前景，开发商土拍热情极高，如今，一幢幢超高层建设步伐的迅速推进，一个价值潜力不可估量的高新三期中央创新区天际雏形呼之欲出。

高新三期这些重点项目集中在高新中央创新区及软件新城，都是以金融、产业导向为主的项目，超高层总部办公及商业综合体、酒店，建筑体量也在15万方以上，很多项目是2020年才落地拍地，才开工建设或者待开工，目前只有绿地·高新全球贸易港在售平层公寓。

6.4 高铁新城热点项目

自从2018年经开区接管高铁新城，高铁新城板块才真正步入发展快车道，周边超高层规划集聚，集总部经济，星级酒店，大型商业、交通枢纽门户为一体的高铁经济片区呼之欲出。目前签约的总部项目有绿地之心，恒大丝路总部，中建总部，复星丝路总部等等，中建总部中建财智广场已经在售公寓和写字楼，其他超高层总部项目大多在去年已经拍地，绿地之心去年11月份已经开工，其他的项目建设指日可待，这些项目规模也都在10万以上，写字楼办公，商业，酒店公寓均有规划，依托北客站交通枢纽重要地位、人流量推动高铁新城未来价值绝对可期。

7. 2020年西安市主要板块项目备案情况统计7.1 高新区写字楼备案项目情况 数据来源：办公通监测数据从高新片区备案面积和备案套数来看，永威时代中心备案面积10232㎡位居第一，其次是太和时代广场备案面积5678㎡。永威时代中心排名第一的备案量与其2020年不错的销售业绩密不可分。7.2 曲江城南写字楼备案项目情况数据来源：办公通监测数据从曲江城南备案面积和备案套数来看，金辉环球广场备案面积1741㎡排名第一，其次是华商豪盛旺座城备案面积1008㎡排名第二。7.3 城北写字楼备案项目情况数据来源：办公通监测数据从城北经开片区备案面积和备案套数来看，保亿大明宫国际以备案面积21347㎡位居第一，其次是高新水晶卡芭拉备案面积5815㎡。

7.4 城东、沣东及其他片区写字楼备案项目情况

 数据来源：办公通监测数据从城东、沣东及其他片区备案面积和备案套数来看，东方亿象城以备案面积702㎡位居第一，其次是沣东旺城备案面积501㎡。2020年受疫情及经济等多重因素影响，整体来说，2020年西安市写字楼备案面积偏离正常年备案量，仅7万㎡，创近几年写字楼备案面积最低。相信2021年随着经济整体的向好，销售持续回暖恢复正常化之后，写字楼备案量也会回归正常。7.5 西安市2020年写字楼重点分布板块备案情况分析数据来源：办公通监测数据从2020年备案情况来看，城北、经开已成为写字楼备案的主要集中区域，2020年备案面积城北最多，其次为高新区；其它各区域备案面积相对较少。（备注：目前办公市场，大多项目将产品包装成公寓进行销售，增加市场溢价，办公通监测数据为纯办公项目，已剔除按照公寓推广办公项目）8. 2020 年写字楼市场小结

8.1 写字楼供应量、成交量锐减，各片区库存量压力非常大，成交价格微降

l 2020年，西安办公类物业供应量缩减明显，成交量大幅下滑，由于近年来办公存量的积压及新增供应，办公市场整体还是供大于求的局面，去化压力依旧。l 高新、经开、曲江、作为西安成熟的三大主要商务区，依然是办公市场的热点区域，目前写字楼库存存量主要集中在高新和经开，曲江办公高端项目拉动，成交均价实现全市办公产品最高。l 受疫情影响，2020前半年面临市场不确定性，购置需求量放缓，导致写字楼市场前半年较为疲软，后半年由于疫情稳定控制，及时复工复产，经济复苏增长迅速，写字楼市场也逐渐回暖，年底核心地段多个高品质项目成交量迅速回升，例如高新的永威时代中心，国瑞金融中心，城北的未央国际，中铁建·西派中心等项目。8.2 写字楼供应量逐年减少，超高层写字楼越来越多，写字楼品质、投资门槛更高l 从2019年开始，纯写字楼办公产品供应量越来越少，很多开发商对于办公市场信心不足，将办公产品包装定位为快销型的投资型公寓进行出售，或将其包装为高端大平层公寓进行出售，市场目前新增办公多为大面积高端大平层公寓；l 近年来，由于写字楼去化周期较长，越来越多的开发商选择自持运营，写字楼市场甲级项目自持比例逐步增高，可售型物业愈发稀缺，投资机会锐减，门槛越来越高；l 大西安蓬勃发展，战略发展定位极速兑现，多个区域型商务中心出现，超高层规划集聚，除了高新锦业路、曲江CCBD外，高新CID、港务区、高铁新城、沣东新城、沣西新城品质高的超高层项目也将大量涌出，超高层和高标准甲级写字楼也将成为西安未来两年写字楼的新趋势。8.3 西安写字楼市场特征l 销售特征——现房成交依旧为主力，可售型超高层产品越来越多，高新区域最多，在售国瑞金融中心、永威时代中心等；目前在售现房去化速度较高，期房客户关注度低，去化缓慢；l 分布特征——在分布特点上，随着大西安轨道交通建设爆发，城市骨架拉大，全市将形成更多区域型商务圈；大西安新中心，热点区域沣东板块，已经迎来几十家企业入驻；港务区奥体板块，迎来全运会契机，五大央企总部及众多知名品牌开发商及项目进驻，大量超高层办公及酒店正在加速建设，成为市场热点版块；高铁新城2020年发展提速，规划超高层集聚已经拍地兑现，此外，还有高新三期未来之瞳片区，曲江二期CCBD板块的办公聚合度也在加速呈现；l 开发特征——联合拿地、开发已经出现，实力型企业选择强强联合定向开发，如锦业路超高层秦商大楼定制办公大楼，这也将预示着写字楼开发主体越来越趋于多元化、定制化；l 客户特征——由于疫情的不确定性，写字楼投资门槛高，增值较为平稳，交易税费等原因，自用客户一直是写字楼成交主力，占比较高，写字楼投资客比例较低。l 价格特征——2020年上半年价格处于低位，很多开发商以价换量，到下半年市场回温，价格逐渐提升。第三部分

西安写字楼租赁市场

1. 2020年西安市各区域写字楼租金水平

数据来源：点点租/备注：5年内新交付项目数据统计

高新区百米高层平均租金约82元/㎡·月，超高层项目平均租金约132元/㎡·月；城北经开商务写字楼项目众多，品质良莠不齐，百米高层平均租金68元/㎡·月左右，超高层项目平均租金106元/㎡·月；城南曲江高层项目因其环境较好，且办公品质较高，整体租金水平相对较高，超高层平均租金113元/㎡·月，百米高层平均租金达到89元/㎡·月。

从出租率上来看，高新整体出租率最高，高新区最被客户认可的成熟商务区，西安超高层高品质办公的聚集地，外加地铁6号线的开通，保证了较高的整体出租率；经开作为西安第二大商务区，整体办公供应量、存量高，多为百米高层，品质相对较低，拉低整体出租率。

2. 2020年西安市写字楼各区域成交客户行业分析2.1全市写字楼租赁客户行业分析

数据来源：点点租

全年来看，新增租赁最为活跃的行业依次为信息科技、服务业（包括消费者服务和专业服务）、金融业，第三产业消费者服务行业、金融业近几年呈现持续新增态势。

2.2 分区域写字楼租赁客户主要行业

数据来源：点点租

l 高新一期租赁客户行业分布，主要行业为消费者服务业，占比30%，其次为金融类行业占比28%。

数据来源：点点租

l 高新二期租赁客户主要行业分布以信息技术行业为主，占比23%，其次为金融类占比20%。

数据来源：点点租

l 城南曲江租赁客户主要行业分布，金融业占比最大，占比32%；其次为房地产行业占比21%。

数据来源：点点租

l 城北区域租赁客户主要行业分布，房地产占比最大，占比23%，其次为信息技术行业，占比21%，金融业占比19%。城北公共机构行业占比逐渐缩小，信息技术、金融业、制造业比例逐步提升。

全年新增租赁最为活跃的片区为高新一期及二期，高新一期和高新二期需求主要来自消费者服务、金融等行业；其次为城北和曲江。

3. 西安市租赁单数分布3.1  2020年租赁客户活跃度月度分析

数据来源：点点租平台及市场部监测数据分析

受疫情影响，2020年1-2月份经济活动停摆，租赁成交量很小，3-4月份逐渐复工复产，租赁市场迎来热租期，订单量和成交量都迅速上升达到全年最高值，5-9月租赁处于平稳期，10-12月份年底很多企业为来年办公做打算，租赁市场热度回归，迎来又一租赁高峰期。

3.2 西安市各区域租赁成交量占比分析

数据来源：点点租

2020年西安市租赁市场成交单数主要分布在高新及城南区域，高新区2020年成交量占全市成交量55%，城南成交量占比23%。

4. 西安市租赁成交面积段分析

数据来源：点点租

西安市2020年租赁面积区间100-200㎡需求增多，数量占比32%，其次为＜100㎡，数量占比21%。

小面积户型受欢迎，主要原因是西安市企业数量占比以初创型、中小型发展企业为主，对于小面积需求旺盛。中大型企业规模扩大，一般会选择扩租或者购买大面积作为总部办公。

5. 西安市租赁成交办公产品形式比例

数据来源：点点租

2020年西安市租赁成交办公产品形式上，纯写字楼订单成交占比88%，商务中心（主要为联合办公及服务式办公等）订单成交占比12%。

6. 租赁市场核心特征产品供应——2020年联合办公已经悄然转型，品牌资管项目已成为主流；服务式办公供应逐渐增多，更多的商务中心出现。租金价格——随着超高层项目的增多，租赁市场中楼宇品质呈现高端化、很多租赁项目舒适人性化的功能配套更加完善，带装修含税租赁项目增多，拉动租金上涨，提高租金价格；租赁政策——租赁政策更加灵活，由于小面积户型市场需求度较高，写字楼业主方为保证出租率，提供更为丰富且可分割的小户型产品，并推出更加灵活的租约模式来吸引租户。产品发展——产品力面临新考验。高租金下，要求空间的合理利用，户型空间布局能力，审美能力等，市场提出了更高的要求；智能化办公，科技的应用更加广泛。随着物联网硬件、技术的快速发展，智慧楼宇越来越广泛；远程开锁、能源管理等，手机远程轻松掌控将成为普遍现象。客户需求——租赁客户更加倾向于精装全配的办公房源；个性化定制办公空间更受欢迎；企业对于灵活的租赁条件需求更加强烈。第四部分

西安写字楼资管市场

1. 西安市热点资管项目统计1.1 热点资管品牌项目

数据来源：点点租市场部

西安市热点资管品牌项目共计33个，共18个品牌，主要产品类型为专业联合办公资管品牌，资管体量合计约47.51万㎡。

从区域来看，高新资管品牌项目共计13个，资管总面积27.92万㎡，约占全市资管品牌项目面积的58.77%，全市资管项目仍以高新为核心；其次为经开区，资管项目数量为17个，经开区资管总面积7.75万㎡，约占全市资管品牌项目面积的16.3%；碑林区资管项目数量为8个，资管总面积6.36万㎡，约占全市资管品牌面积的13.3%。

全市资管品牌项目平均出租率除曲江、莲湖区达94%、93%的出租率外，高新区因资管品牌较多，是西安最成熟的商务核心区，且多为知名国际品牌联合办公品牌，因而出租率较高为92.76%，其次是碑林区，因资管品牌进驻较早，在南门板块已形成成熟的资管品牌商务氛围，市场的认可度高，故出租率在82.62%，经开区出租率与碑林区基本持平。

1.2 大业主整栋自持项目

数据来源：点点租市场部

近年来，大业主自持房源比例越来越多，西安大业主自持房源项目达35个，大业主自持项目资管总体量已达337.32万㎡。

从区域来看，高新大业主自持房源最多，共计23个，资管体量达208.37万㎡，占全市大业主自持房源资管面积的62%；其次是城北，大业主自持房源共计9个，大业主自持房源资管面积约83.79万㎡，占全市大业主自持房源资管面积的25%。

从存量来看，高新区大业主自持房源的剩余体量最多，达47.74万㎡，其次为城北9.84万㎡，城南板块存量最少，为1.79万㎡。

从项目品质档次来看，大业主自持房源多为品质、配套、档次高的超高层或百米甲级写字楼项目，占全市大业主资管项目总数的86%，这些项目位于高新和经开两大商务区的核心位置。

从租赁价格来看，西安市大业主自持房源租赁均价达99.61元/㎡·月，高新大业主自持房源租赁均价达99.14元/㎡·月，城北大业主自持房源租赁均价达92.94元/㎡·月，城南大业主自持房源租赁均价达123.33元/㎡·月。

2. 不同性质企业的租赁需求面积分析

数据来源：点点租&昇昱不动产

从不同性质企业的租赁需求面积可以看出，私营企业租赁面积主要以小面积100-300㎡占比最多，国有企业以300-400㎡为主；而上市企业租赁面积主要以300-600㎡居多。

3. 不同性质企业租赁客户数量占比分析

数据来源：点点租&昇昱不动产

从企业性质来看，私营企业占租赁企业客户数量最多，占比达60%，国企次之，占租赁企业客户总数的34%，上市公司最少，占租赁企业客户总数的6%。

4. 不同规模租赁企业占比分析

数据来源：点点租市场部&昇昱不动产

从租赁企业规模来看，小微企业数目最多，占比64%；中小型企业次之，企业数量占比28%；大型企业数量占比6%。说明西安市仍处于一个创业型城市的发展阶段。5. 不同付款方式租赁客户数量占比分析

数据来源：点点租市场部&昇昱不动产

企业对于付款方式的选择上，44%的企业客户选择年付，其次是季度付款，占比39%，选择半年付的企业客户占比17%。

6. 2020年新入市项目分析6.1 昇昱服务式办公——陕建安装大厦

项目简介——该项目昇昱写字楼运营服务集团与百亿国企陕西建工安装集团合力打造的甲级服务式办公大楼务。项目位于长安路CBD核心，拥揽城市最优质商务、商业及交通资源，东邻朱雀大街，北接环城南路，南距全国第四座城市地标——小雁塔太古里（已规划）450米，南接二环主路，项目距离地铁2号线南稍门站 500米，距离地铁5号线黄雁村站400米（2020开通），交通四通八达，方便快捷。

项目品质配套——双层10米挑高奢装大堂，日立空调新风除霾系统，6部蒂森克虏伯电梯，1200席充足停车。

楼栋1-4层商业，3家银行营业厅（交通银行，光大银行，中信银行）、员工餐厅、便利店、商餐，特色商务中心（专业服务管家）、路演厅、茶会议室、多功能会议室、休闲区，健身房。

6.2 昇昱服务式办公——泰维智链中心入市

项目简介——泰维智链中心项目占地95亩，建筑面积仅8.5万方，容积率只有1.8，和洋房容积率相当； 园区目前建成两期，由开发企业全部自持，二期位于项目西侧，为两栋甲级总部办公，楼栋总高70米，地下1层停车位，地上15层，其中1层规划为商业及大堂，层高6米，星级装修，办公单层2183㎡，公摊低至29.1%，单层配备7部通力高速电梯，空调采用日立VRV空调，7*24小时灵活控制； 周边中兴、华为、研发企业总部聚集。

项目品质配套——公共配套有周边益田假日里、高新万达广场、阳光天地购物中心，君悦酒店、绿地假日酒店、希尔顿花园酒店、中兴和泰酒店、全季酒店，员工餐厅、便利店、咖啡厅；

亮点配套包括总裁专梯、总裁盥洗室、总裁停车位、茶水间、红酒雪茄吧、会客茶室、空中健身房、多规格会议中心、淋浴房、女性关爱室等；

6.3 昇昱服务式办公——普汇中金国际项目入市

项目简介——普汇中金国际中心由港资上市开发商——普汇中金国际控股有限公司斥巨资实力开发约5.5万㎡金融商务综合体。近距离西安北客站和咸阳机场国际枢纽，交通极为便捷。

项目品质配套——双银LOW-E中空玻璃幕墙外立面；10米挑高，精装大堂；架空地板；9米超大柱距，内部无柱化办公空间；7部国际品牌通力电梯，匹配全球级高效商务；约克中央空调，PM2.5新风除霾系统、TIO2杀菌，有氧办公更健康。项目特设近万平米商业配套，业态涵盖员工餐厅、银行、便利店、文印室、精品餐饮等，满足商务精英人士日常工作所需，营造高端商务空间。包括总裁专梯、总裁会客厅、茶水间、会客茶室、多规格会议中心、女性关爱室等。

项目目前145-1万㎡精装全配服务式办公在租。

昇昱服务式办公领导品牌，领启经开服务式办公。昇昱集团17年深耕写字楼服务领域，成功布局西安三大核心商务区，运营7大商务楼盘，累计服务约1000多家企业客户，运营面积约12万㎡。

昇昱集团从企业需求出发，选址成熟商务核芯圈，打造人性化精装办公空间，融合顶尖商务配套及管家式服务体验，带来多维化的商务办公、社交、休闲娱乐体验。

同时提供整层或数层空间的定制化办公场地，针对当前客户租办公室存在痛点和个性化需求，最大程度上满足企业的特定办公需求；依托昇昱成熟的整体办公解决方案，系统性打造舒适开放、智能高效的办公体验。

6.4 WEWORK曲江店亮相

Wework曲江文化俱乐部位于曲江雁南路292号，曲江智慧大厦西边，陕西省高级人民法院对面，是曲江行政商务核心地段。

WeWork曲江店是WeWork与本地政府直属单位合作的共享办公空间，择址曲江文化创新产业聚集区，布局曲江核心商务地段，走多元化的布局的路线， 对于西安和曲江发展价值潜力极其看好，同时也为曲江创新发展注入新的活力。

6.5 恒石国际中心A座招商入市

西安恒石国际中心位于经开区凤城五路，西邻汉长安城遗址公园，由2栋5A甲级写字楼、一栋高端商务酒店及1-4层裙楼商业组成。恒石国际中心A座是曲江金控旗下曲江文化不动产，从恒石资产管理咨询有限公司整栋拿下，管理运营的品质纯租赁项目。

项目自身配建约5万㎡高端自持商业、星级酒店、员工美食城、特色主题餐厅、健身中心、咖啡店、大型超市等一应俱全；还有屋顶阳光花园、中餐厅确保入驻企业员工享受优质的日常工作、就餐及商务生活配套服务。

6.6 美百年联益中心

美百年是共享服务办公租赁领域的运营服务企业，该项目是深圳市美百年商业管理有限公司，在西安经开区凤城七路与明光路十字西北角联益中心，打造共享办公空间项目，项目大楼总高27层，5-16F为办公楼层，17-27为四星级酒店。项目自带两家四星级酒店，精品粤菜，还有共享会议室，接待区，管家式服务，针对大客户的定制装修服务等。

6.7 天一国际写字楼招商入市

该项目为唐延路板块沿唐城墙遗址公园商务集群，又一高品质地标型的甲级写字楼招商项目。项目17万㎡总体量，包含国际五星酒店、超甲级写字楼、精致艺术商业及高端公寓，集高新区域优势打造新形态垂直商务综合体。

6.8 西影大厦

西影大厦产业办公大楼高度100米，建筑面积3.2万㎡，层高4.2米， 曲线异形建筑结构形式，富有创意艺术气息及创意性办公结构空间。西影产业大厦将公共服务平台设置于此，对入园企业提供投融资对接、 版权评估、版权买卖、工商注册、财务法令咨询等全方位平台支持的同时， 还将为入驻企业配备公用公共会议室、审片播放厅、公共信息交流区及提供接送机、 预定餐饮酒店公共服务中心。

这里将聚集影视文化上下游产业链企业，包括电影策划，剧本创作，影视投资，后期制作等。

6.9 蓝海风中心招商入市

项目地处经开区，总占地32.4亩，总建筑面积16万㎡。世界级建筑设计事务所Aedas的西北开山之作，由一座万豪旗下品牌万怡酒店、一座162m超高5A甲级写字楼和近4万㎡的文创艺术主题商业中心（涵盖设计师品牌、复合式书店、主题生活馆、文创街区、咖啡甜品、主题餐饮、亲子家庭等多元业态）组成。

蓝海风中心品质高端，配套完善。运用节能环保材料，超白双银LOW-E玻璃、LEED银级认证、PM2.5净化系统、进口通力电梯及约克空调系统，为入驻企业缔造可持续发展绿色商务范本。

500㎡写字楼大堂挑空12m，楼层层高4.2m、净层高3.0m，15cm可自由调节的架空地板，可灵活分隔、适应各种变化的办公空间，近千个停车位等，让项目成为经开区名副其实商务标杆项目。

7. 2020年资管市场大事件7.1 优客工场正式上市美国时间11月18日，国内联合办公运营商优客工场完成与特殊目的收购公司Orisun Acquisition Corp.的业务合并，通过SPAC途径正式登录纳斯达克。优客工场不仅成为“联合办公第一股”，也成为了第一家通过SPAC模式登陆美国资本市场的联合办公企业。从优客工场逆袭中可以看出，当办公消费降级，联合办公精细化运营水平的提高，对于客户精准度的把握非常重要。

7.2 WeWork中国实现本土化运营

2020年9月24日，WeWork官微宣布WeWork中国获挚信资本2亿美元追加投资，同时，挚信资本运营合伙人姜跃平出任公司代理CEO。这一举动代表着WeWork中国正全面实现中国本土化。

7.3 凯德商用中国信托首次进军产业园，完成最大笔收购2020年11月6日，凯德商用中国信托“CRCT”宣布首次进军产业园区项目，将以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场的剩余49％股权。交易预计将于2021年第一季度完成。据悉，这是凯德商用中国信托迄今为止最大的一笔收购，凯德再次施展了“私募基金+REITs”的双基金模式。7.4“直播产业园”加快扩张步伐，直播电商阿里巴巴的“春雷计划2020”中提出，要在全国每个产业带聚集省打造100个淘宝直播产业基地。2020年7月，快手电商已在全国落地了20个直播产业带基地。2020年8月18日，在柳州x李子柒的发布会上，李子柒表示将在柳州投资建厂。直播电商产业拿地需求在不断提升，“网红经济”正在成为新的产业主题，网红电商企业已经成为产业园重要的招商对象。7.5 行业巨头涉足共享行业，推出办公新品牌2020年6月，万科上线的办公品牌牛小时Office；2020年9月，恒隆集团推出旗下首个多功能办公及商务空间“HANGOUT恒聚”；物流地产之王普洛斯也开始涉足共享办公行业，推出了商业办公品牌GWS普隆空间。8. 资管市场特征集中度——2020年整体资管市场的发展变化，品牌资管公司快速全国布局，市场小业主房源集中度越来越高，各资管公司持续收储小业主房源。供应方——2020年西安市写字楼整体销售市场热度不足，但写字楼在租赁运营方面拥有更加稳定的长线收益，从而导致开发商转型自持比例持续上升。租金特征——由于租户消费降级，租金收取政策更加灵活，上半年租金整体微调，免租政策也根据企业实际情况适当调整。客户特征——2020年客户租赁需求下降，租赁客户以中小企业为主，客户需求面积在500㎡以内，200-300㎡左右为主，客户更加喜欢拎包入住，办公精装全配更受欢迎，不想在租赁办公上面投入更多，比如装修等。9. 写字楼资管运营发展方向

发展方向——由于疫情的不确定性，对于中小企业的冲击影响仍在，联合办公经营承担着巨大的风险，很多联合办公开始做产品调整以适应市场环境。同时很多开发商开始搭建资管板块业务，成立资管公司进行招商运营，如华润的润商务officeasy，中海的COOC中海商务，绿地OFFICE+等。

产品方向——联合办公是中小微企业的孵化中心，在2020年经济环境的影响下，“承租运营”面临严峻挑战。为了破局，联合办公开始调整发展战略，丰富自己的产品线，如上海雅居乐广场项目是ATLAS寰图在上海发布的首个企业定制项目，拟定制为某电子商务营销及运营公司的总部。

以政府为主导的项目联合办公发展平稳，如蒜泥空间通过与政府的深度合作打造集创意办公、成果展示、联合实验、投融资对接、人才培养、休闲娱乐等核心功能于一体的第三代创新创业资源聚集型服务平台；

服务式办公大楼出现，以超级完善的功能性公共配套，独立的办公室，面积大小灵活，选择性更多，更加适合中小型，甚至大型成熟企业发展。如位于西安高新的昇昱服务式办公，受到众多企业的欢迎，出租率常年保持在95%以上。

盈利模式转型——大多数资管项目利润来源主要是租金及部分增值服务，经历了疯狂的高增速低效益布局期后，回归理性，联合办公品牌开始创新改变运营管理模式，精细化管理，实现产品类型多元和垂直化服务能力，拓展中后端增值服务，提升盈利能力。

如2020年氪空间确立了“全周期企业办公服务商”的新战略，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”，推出了财税、管理、亲子等多种直播课程，并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等生活便利服务，顺利走出困局下。

很多联合办公在工位租金的基础上，提供全流程的企业服务，不断强化和拓展产品的服务能力，通过服务、创意、运营、差异化等创造空间增值。关注大企业客户，也是联合办公应该加强的，大企业租户的稳定性及保障租金收入的持续性，能保障企业稳定的现金流。

服务提升——市场更加细分，服务垂直化挖掘提升。后疫情时期，越来越多的大中型企业与联合办公品牌进行合作。联合办公输出品牌优势，利用联合办公的灵活性，将业态内碎片空间进行再整合，进行碎片化空间管理，进而发展垂直细分市场。同时，联合办公面对租户的个性化需求，将趋于提供专业化、垂直化服务。数字化——数字经济加速资管行业智能化生态建设数据显示，中国数字经济飞速发展增长，智能办公将成为企业办公刚性需求，后疫时代企业办公方式发生转变，面对新需求，联合办公行业将顺应智慧办公潮流，搭建并完善智慧化办公生态系统，最终完成智慧联合办公的转变。第五部分

2021年西安写字楼市场预判

1. 宏观经济政策环境预判2020年，中国有效控制住疫情，率先复工复产，中国经济在新冠疫情中迅速复苏回暖，中国经济强大的韧性，实现了全球经济唯一正增长的经济体优异成绩。

2021年，随着全球疫苗接种率的逐步提升，疫情控制将持续向好，国内在“十四五”规划提出的双循环发展新格局下，积极构建改善中国出口环境，同时激发国内市场活力引擎，扩大内需，促进消费、发展新基建和战略性新兴产业，国内经济基本面持续向好。

2021年两会从政策基调上来看，货币政策基调依然稳定。一方面，地方政府投资将保持一定规模。另一方面，针对性的减税政策也将进一步得到优化和落实。在税制上，政府对【小微企业】将继续执行【制度性减税政策，还将实施新的结构性减税举措】。

同时，两会将经济目标定在6%，首先，是为了经济增长目标设定的可持续性与连贯性，6%的增速目标更易实现且不会导致明后年的预期目标忽高忽低。其次，这也是在强调经济转型，淡化对数据的过分强调，未来对经济发展的评价标准将转向以质量为导向。政府对GDP增速保持了相对谨慎的态度。眼下全球经济复苏受变异病毒威胁，设定经济增速目标较为保守是为了防范后续全球经济因疫情或通胀所致的不确定性。

所以说，国外复杂的大环境依然存在极大的不确定性。中国中小企业面临的挑战依旧不小，对于国内商办市场会造成一定的影响。

2. 西安市写字楼发展趋势预判虽然2020第四季度写字楼市场回暖态势持续，但是2021年仍存在不确定性因素。

但是得益于西安城市发展进程加速，市政基础设施、轨道交通、公园绿道爆发式建设完善，现代产业体系结构优化持续升级，政府招商引资规模的持续扩大，营商环境的持续优化等利好，办公市场韧性也将被激发。

全运会的举办，将为西安带了极高的热度和流量，同时也为办公市场增加了溢价和人气，主城区的办公氛围成熟，品质好配套全，选择多，还是客户首选地。浐灞、沣东、沣西这些新兴的商务区，虽然区域办公规划建设量大，但是因为人气不足，基础设施配套与主城区还有相当大的距离，办公氛围未形成，商务价值的提升还需时日培育。

写字楼价格方面，由于目前办公市场的供应越来越多以品质档次高的超高层和甲级办公现房为主，带动办公市场的整体售价会逐渐升高。

3. 西安市租赁市场发展趋势预判2021年，市场新增供应持续放缓，租赁市场逐步回暖，空置率将会短期回落。但是市场租金整体承压的态势仍将持续。由于市场租金承压导致的收益率走低，仍将影响投资机构对于西安商业地产的投资预期，办公的市场仍将以企业自用客户为主。

大西安骨架的拉伸，向城市外围发展的提速，一个一个热度较高的新兴区域型商务中心的出现，企业的选择性更多，由于2020年疫情的影响，很多企业从主城区核心CBD，搬至租金水平较低的城市外环区域新兴商务区的写字楼、产业园等，以降低企业运营成本，导致2021年写字楼整体租金价格提升的预期降低。

租赁行业方面，金融和科技互联网企业是办公租赁需求的主导产业，值得注意的是，在线教育行业近年成为投资风口，尤其在去年新冠肺炎疫情后，线上教育爆发式扩增规模。学而思、猿辅导去年在西安租赁体量都跃居前列。

4. 西安市资管运营的变化趋势

资管服务体系不断提升，更加注重智能化管理系统的应用，目前联合办公模式悄悄的发生了变化，场景化服务内容依旧，同时和新的流量品牌结合推出共享办公新模式，如星巴克和日本铁路公司JR-East在东京联手推出共享办公Smart Lounge概念店，60元/小时，是星巴克首家付费办公咖啡厅。

免责声明：本报告为陕西昇昱写字楼运营集团研究成果。数据主要来源于办公通数据库、点点租数据库、西安市房管局、国家统计局、国土资源局等机构。

报告中涉及租赁等市场数据，因市场开放度关系，仅作为独家数据分享，仅供参考。

-THE END-- 调研、市场、数据、策划、热点、政策、专题、导购 -图文：昇昱集团办公通 | 编辑：科秦 | 审核：Wanqian总监制：Ouyangfenqiang「 本文部分资料来源网络 」置业西安主城的机会来了龙湖新壹城携手冠寓270°揽景“云镜”大平层城墙根+顶级配套+纯粹改善大城湾心+顶级商务地标置业西安房价洼地的机会征稿启事『西安购房情报公众号』 公开有偿征稿！内容须原创首发，与陕西、西安、咸阳、渭南、宝鸡相关，内容包括房地产、城市建设、重大项目投资等有观点、有态度、有价值的稿件，原创稿件一经采用，将有800-6000元稿酬奖励。投稿私信（18165402985）。