深圳写字楼太惨了！价格大降47%，租金猛跌55%...

2023-08-16

写字楼租金一般怎么算（深圳写字楼太惨了！价格大降47%，租金猛跌55%...）

最近，朋友圈看到中介在发，福田CBD联合广场一套写字楼笋盘，单价低至1.6万/㎡。

印象中，这个盘在2017年高峰期卖到过3万+一平，算下来总价值缩水408万，房价降幅达47%！等同于回到10年前的水平。不仅是卖价降了，连租金也打骨折了。附近做写字楼业务的中介透露，2017年这里的平均租金大概110/㎡-月，现在最低50/㎡-月就能租到。对比高峰期，租金价格腰斩了55%！这个租金水平，甚至比关外的一些厂改写字楼还便宜，可见福田商业市场是多么不景气。

1、福田老地标租金腰斩，空置率上升至13.8%！

说起写字楼空置高的话题，对深圳来说，已经是老生常谈了。这几年，深圳的写字楼确实有点“野蛮生长”的味道，每年新增供应量居高不下。据蓝石研究数据显示，截止2022年第四季度，深圳存量写字楼规模达到了1596万，当前空置率22.5%。而福田区就占了总量的三分之一，是目前存量最多的区域，同时整体空置率去到了16.3%，去化存在一定的压力。

更重要的是，今年福田也有10几万方的甲级写字楼入市，对存量市场造成不小的冲击。特别是老写字楼，由于各种配套设施落后，以及早期设计存在缺陷，大众接受度越来越低。

以联合广场为例，从1995年建成至今已有20余年，是福田最早的地标写字楼之一。只不过时过境迁，与现在的甲写相比掉了好几个档次。首先，进到办公区域明显感觉到压抑，它的层高只有3.3米，吊顶的地方伸手都能碰到天花板。

而且通风、采光和观景条件都较欠佳，大部分单位只有很小的一面采光。据中介介绍，这边办公单位的使用率并不高，一手业主普遍在65%左右；而二房东放租的单位都存在吃面积，大概只有50%左右。A/B座都有二房东进驻，以200㎡左右的小面积为主，报价去到90左右。

从商办网的挂盘情况来看，目前整栋大厦平均租金报价约45-100/㎡-月。对比2017年高峰期110一平的成交，最高腰斩了55%！挂盘待租的房源共计82套，总面积约有3万平方，占楼栋总体量13.8%。较去年大厦公布8.1%的空置率，直接上升了5.7%。写字楼租金下滑的同时，对卖房的业主的心理预期产生很大影响。上文提到1.6万出售的笋盘房源，业主也是近期下调了价格，据了解实际成交还有往下的空间。但从投资角度看，以目前最低50元一平的租金收益，即使不考虑空置、递增的状态下，需要30余年才能回本。很显然，拿来投资收益回报太低了，如果租金能回升到原来的水平，倒还是可以考虑一下。对于企业自用，老一批写字楼已经不是首选，目前市面上新建写字楼有很多选择，而且价格相差不大。

2、CBD写字楼租售价格，平均跌去2-3成

自2018年以来，福田的二手写字楼无论是租金还是房价，都在往下滑。据蓝石研究数据显示，福田写字楼租金平均每月276.8元/平方米。如今每月平均租金已下降至195.1元/平方米。CBD几个代表性的地标写字楼，大部分租金降了2-3成，售价也降了2成左右。