南宁市写字楼最多的地方（南宁写字楼还会有春天吗？）
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我是不是老了？为啥最近总在怀旧？
前两天到外地考察项目，坐了一次绿皮火车，我大概有十年没有坐过绿皮火车了，以至于我还以为绿皮火车已经退出了历史舞台。
再次坐在绿皮火车的车厢里，仿佛时光倒流了20年。「啤酒花生烤鱼片」的吆喝声还在，泡面与瓜子的混合香气依旧弥漫在车厢里，卖盒饭的大姐依旧用「最后一趟，卖完下班」的伎俩忽悠我买盒饭。
一切就如当年。
这让我想起了小时候每年过年去乡下奶奶家的场景，每次去奶奶家也都是坐这样的火车。那时候人多车少，并且人们的素质也不到位，按票入座的规矩也没人理过，一切野蛮生长，谁抢到位置就是谁的。每次坐火车我就像货物一样被爸爸快速地从窗户塞进车厢，确保有位置可坐。
往往这种场景出现的时候，年就到了，我的新衣服和压岁钱也就要到了，我又可以阔绰一段时间了，那时候真美好。
如今，又快到年了，除了开发商降价促销冲量以外，我还没有感觉到过年的氛围。今年怎么过？怎样能过出年味儿，冰雪聪明的老铁们，支支招呗？
南宁写字楼空置率超四成
「驴哥，投资写字楼怎么样？」在众多留言中，这位老铁吸引了我的注意。
毕竟每天我回复得最多的留言都是在分析住宅，鲜少有人问起写字楼。本来这也是三言两语说不完的，今天就专门码篇文来唠一唠。
大部分人印象中的写字楼几乎与城市天际线并肩，它们用玻璃幕墙打造、室内装修风格极具商务特征、周边来往的人群步履匆匆……而投资客眼中的写字楼不仅可以为一个城市装点门面，还能映射这座城市的经济发展情况。
尽管每年都有大量新增写字楼入市，但是出售和租赁形势却不太乐观。
近年来，各种数据显示，全国一线城市写字楼空置率逐年攀升。而南宁写字楼空置率与其他城市相比更是居高不下，去年同时期更占据全国第一。有时候排第一真不是什么好事儿。
今年，南宁写字楼空置率的表现也不令人意外。
据戴德梁行统计，2019年上半年南宁甲级写字楼新增供应量258019平，库存量1869461平，平均租金83.56元/平·月，空置率48.84%，净吸纳量83395平。
其中，南湖商圈空置率23.3%，东盟商务区空置率27.8%，金湖商圈空置率33.8%，而存量占全市甲级写字楼40%五象新区，空置率高达80.2%。
从戴德梁行公布的数据来看，由于近几年写字楼供应增速太快，2018年以来南宁写字楼空置率就居高不下，基本保持在四成以上。
一方面，城市经济发展跟不上，不少公司为了减少成本，退出租金昂贵的CBD写字楼，使得写字楼的需求不断减少；另一方面，写字楼的供给给过了马力，幢幢摩天大楼建成后一直处于待租状态，这就拉升了空置率。
而且写字楼空置率的升高会带来租金降低，办公市场去化周期过长，这对于想要放长线钓大鱼，买写字楼投资的老铁们来说可不是什么好事，所以出手前还是要谨慎。
投资回报率让人有点扎心
目前南宁各大商圈写字楼租金是啥水平？投资回报率是多少？今天给老铁们统计了南宁20个写字楼的租金。
根据现在常用公式：年回报率=（每平租金÷每平售价）X12个月，来计算。一般来说，如果写字楼年回报率在8%-10%，则建议投资购买，若超过10%，建议闭着眼买！
金湖商圈
这里属于南宁发展最早的商圈之一，靠近地铁口，周边配套都挺完善。但是由于空置率和地价太高，租金涨不上去，拉低了投资回报率。
东盟商务区
说这里为目前南宁发展得最好的商圈也不为过，伴随高回报率的还有高额租金，即便如此投资回报率还是最高，有的甚至高达9%。
五象总部基地商圈
从数据上看，部分写字楼回报率不高，原因主要还是归结于区域开发建设程度。五象总部基地目前还在建设当中，周边大部分配套仍有待兑现。
但是按照规划，五象新区是南宁市重点打造的区域，在项目审批、用地指标等方面定会有更大权限。加上自贸区官宣后，必将带来更多商机，前景较好。
朝阳、北湖商圈
这里属于南宁发展较早的商圈之一，现在仍比较活跃。周边商业配套较为丰富，不管是商场还是酒店都比较齐全，回报率相应也比较高。
江南商圈
江南区的商圈相较前面提到的稍显弱势。不论从经济发展程度、商圈活跃度来说，跟南宁其他商圈相比仍有一定距离。如果老铁有闲钱打算投资这里的写字楼，建议你谨慎考虑。
多种因素推升写字楼空置率
写字楼空置率逐年上升已经不是新鲜事，主要还是由于供需关系出现不平衡。企业办公租赁的需求跟不上写字楼新增供应的速度，这样一来两者肯定不相匹配。
说来说去，还是经济不景气背的锅。
如果一个城市写字楼空置率低，市场供求基本相当，侧面反映城市经济发展动力较足，各方面配套都跟得上；如果空置率过高，供过于求，说明城市经济仍有部分泡沫。
▲东盟商务区（网络图片）
除了经济发展速度，写字楼同质化严重也在悄悄拉高空置率。
比如东盟商务区，目前有三祺广场、华润大厦、龙光世纪等，均属高端写字楼项目。五象总部基地的龙光国际、五象航洋城、南宁绿地中心、大唐总部1号等，同一区域也是布局了多个高端写字楼。
一个是南宁老牌商务区，一个是政府大力规划建设的新商务区，他们同样拥有数栋地标性超高写字楼项目。地处同一区域决定他们享受的周边配套大体相同，加上产品基本雷同，且供应量逐年增多。
库存增多导致租金下行，这对于主要靠租金收益的写字楼来说压力山大，大家都望而却步，写字楼自然也就卖不出去了，只能以时间换空间。这么一来，去化周期越拉越长。
加上现在越来越多的小型公司摒弃之前的旧理念，不再非要租个独门独户的办公室，而是选择租几个工位，与其他公司共享会议室、前台等。这个操作确实不错，不仅节约了租金成本，还省掉了不少设备投入，这种办公形式还是很受小公司热捧的。
▲共享办公室（网络图片）
可以想象，未来南宁写字楼若仍高强度输出，那么优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。
难道这个问题真没有办法解决吗？其实不然。
城市发展趋势、经济发展速度、产业特征、人口流动等因素都会影响一个城市的发展规划。一方面，可从土地供应合理控制房地产开发速度，另一方面可通过引导企业创新商业业态拯救库存市场。
投资写字楼应该怎么选？
说了这么多，好像一直在给南宁写字楼市场补刀。话说回来，如果还是有老铁们想买写字楼长线投资，应该怎么选？
首先，地段决定一切。在写字楼的投资逻辑里，很多缺陷都可以用地段弥补。入手金湖商圈或东盟商务区的写字楼跟入手沙井的写字楼，区别极大。
不管是人流、物流还是资金流，前者相较于后者发展更成熟，积累沉淀的商业氛围更浓厚，更重要的是中心城区的土地稀缺性使得地块本身价值更高，在资金充足的前提下肯定成为投资客的首选。
地段的成熟还体现在交通的发展上。成熟的商圈少不了地铁加持，这可以减少上班族在工作路上花的时间，且从中心城区驾车出发，半小时内可快速到达其他城区。这不应了那句老话：节约时间就是节约金钱。
其次，配套还得跟上。就跟玩游戏一样，想要carry全场，光有操作还不行，装备没起来你咋刚得起来？要成为一个成熟、高端的CBD，除了有拥有写字楼，周边的配套也得配齐，主要包括商业配套和市政配套。
商业配套跟选择住宅投资的要求大相径庭，如大型商场、酒店餐厅、停车场、影院等，除了满足平时工作上的便利，还可以就近应对时不时接待客户的宴请需求。市政配套包括会展中心、各职能部门的办公大楼、快递收发点等等。
▲大型商场（网络图片）
从上文南宁各大商圈写字楼租金和投资回报率的统计中可以看出，目前东盟商务区部分写字楼投资回报率超过6%，有的甚至高达9%，现在入手较为安全。
另外，五象总部基地作为政府大力规划发展的新商业圈，大部分写字楼已经基本完成验收。为了吸引更多、更优的企业入驻，这个片区得到过不少入驻补贴政策支持，未来发展值得期待，想要投资的老铁也可以考虑一下。
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