巧克力批发市场在哪里（“巧克力大厦”的背后，藏着一个热血的中国故事！）
苏
小王，刚才那个罗杰斯先生在那说了半天，他到底说了些什么？怎么也没见你给大家翻译呢？
苏主任，不好意思啊……罗杰斯说得太快，我一开始没听懂……
王
苏
那你没问问他边上的助手么？
问了，可他助手也说不清楚，只说是想在北京的什么地方租一块土地，美国人想在那里盖个楼。
王
苏
哦？那他们具体是看上哪块地了呢？
嗐，就是这个地点我没搞明白！他们一直说是在一个什么巧克力大厦的边上……可这北京哪儿有叫巧克力大厦的地方啊……
王
苏
巧克力大厦？我知道啊！
您知道？这是什么地方啊？
王
苏
那不就是中信公司盖的国际大厦嘛！
这个国际大厦，就在今天北京的建国门外，紧邻长安街延长线的北侧。
国际大厦
可能有人会好奇，这座大楼有什么稀罕的？为什么连美国人都知道，还点名要在边上跟着盖楼？您有所不知：这座国际大厦从立项到建成，里面可是充满了曲折的故事。它伴随着咱们国家改革开放的步伐拔地而起，也成了北京城改革开放的一个标志物。
有人说了，一座写字楼，真能有那么大的影响力吗？别急，您听我说——
千挑万选 看中风水宝地
我们的故事，得从1979年初开始讲起。就在那一年的2月，时任全国政协副主席、兼全国工商联负责人的荣毅仁，给中央递交了一份报告，里面提到：建议成立一家国际投资信托公司，从国外吸收资金、引进技术，投入到国家建设中，为改革开放服务。
这份报告得到了中央领导人的格外重视，于是就在1979年6月，经过国务院的批准，中国国际信托投资公司——也就是我们习惯简称的中信公司正式成立，荣毅仁也成为了这家公司的第一任董事长。
在中信公司成立后不久，荣毅仁就带领公司积极拓展各类业务，而这第一项业务，就是找地盖房子，搞房地产。
今天咱提到房地产，肯定再熟悉不过了，不论是大家住的商品房，还是开公司租的写字楼办公室，都可以算进这个范畴。可是在当年，房地产还是个新鲜玩意儿。新鲜就意味着高风险、高挑战，为什么中信这么敢尝试呢？
这里有个时代背景：那会儿是1979年，改革开放刚开始，大批外国公司开始进入中国。可是大家很快就发现了一个问题：放眼当时的北京城，居然找不到一座可以对外出租的办公大楼！
这也难怪，在之前很长的时间里，只有少数的外国公司会来北京做生意，他们索性就把大使馆或者外交公寓当成了临时办公室，也勉强够用了。可现如今不同了，大大小小的外国公司都来了，再指望各国大使馆——地主家也没余粮啊！
在这个背景下，中信公司深入分析，最终拍板决定：在北京盖一座30层高、建筑面积5万平方米的涉外写字楼！在公司领导的大力推动下，这个项目顺利地立项上马了。下一步，就该为这座新的写字楼选址了，那么，当时的中信公司，为什么会给国际大厦选中了它今天所在的这个位置呢？
为了这事儿，荣毅仁亲自出马，带着中信公司房地产部的负责人吴光汉，和他的助手叶选基，跑遍了北京东城区的大街小巷，一看到合适的地段，甭管是空置的厂房还是废弃的楼房，他立刻就让人联系主管部门，甚至亲自登门拜访。
经过一番辛苦波折，他们最终选中了建国门外大街北侧的一块面积2000平米的土地，这里原来是人民日报社堆放杂物的库房，与国际俱乐部只隔了一条马路，从这里往东300米，还有正在兴建的、中国第一家中外合资饭店——建国饭店。
荣毅仁当即拍板，就是这儿了！我们的国际大厦，就要盖在这个地方。他为什么这么坚决呢？
今天的我们，说起建国门外地区，当然知道这地界儿金贵——CBD地区嘛，也是中央商务区的一部分了，何止是寸土寸金，都快赶上寸土寸白金了。
可是在当年，这儿还是北京的工业区：往东就是北京城当年的各种大工厂，像什么第一机床、第二印染、雪花冰箱、北京吉普等等，怎么看都不是黄金地段。
所以咱们才要称赞荣毅仁的眼光，他一眼就看出：这块土地具有不可估量的潜力，在这周边有不少外国的使馆，还挨着国际俱乐部和接待外宾的友谊商店，如果在这儿盖一座服务外国公司的写字楼，那一定能够吸引足够的客户，为他们提供最好的服务。
服务外商的最终目的，是依托他们带进中国的外资和先进技术，来为伟大的改革开放贡献力量，而这也恰好是公司成立之初国家对中信公司抱以的最大期许。
攻克重重困难 顺利竣工
在国家的大力支持下，中信公司选中的建筑用地被扩大到了7000平米，以满足一座现代化写字楼的要求。在此之后，国际大厦就要轰轰烈烈的开工了。
开工前，公司的领导又提出了新的要求，这可让大家发了愁，为什么呢？
当年的北京城，其实已经在建造一些中外合资的宾馆了。那时候的合资模式，是中国方面出土地、申请贷款，外国公司负责盖房子，在房子建成后，由外国公司经营管理10年，之后再把房屋完整地交给中国公司。这种方式的好处，是中方只要出一块土地，就可以拿到10年的利润分红，10年后还能得到全部房屋产权。
可是在荣毅仁看来，这其实并不是什么好处——土地和资金都是我们出的，外国人却可以赚到一大笔钱，这买卖明显不划算嘛。于是他提出：国际大厦不能这么干，要中国人自己筹资、自己建设、自己管理，简称为“三自”方针。
可就是这个三自方针，却偏偏让中信公司房地产部的负责人吴光汉，和他的助手叶选基发了愁：吴
小叶，荣老板提出的这个三自方针，你有什么想法？
我觉得这个很难啊！荣老板让咱们自己筹资、自己建设、自己管理，可咱们现在是一没资金、二没设计建造实力、三没管理经验，这……想想都头大！
叶
吴
哈哈哈，你也别头大。我倒觉得，荣老板的这个三自方针有好处，只要咱们做到了，对未来肯定会很有价值。
话是没错，可是当前的这些困难，我们该怎么办呢？
叶
吴
饭要一口一口吃，事要一件一件做。资金问题请公司想办法，至于设计建造的问题，你去找北京建筑设计院的同志帮帮忙，管理经验的问题嘛，我们可以向专业人士学习。我觉得，只要有决心，就没有克服不了的困难！
关于盖国际化的大楼，其实当时有一个地方能为咱们提供经验，哪儿呀？就是香港！为此，吴光汉曾经几次带队去香港考察，他们走访了当地著名的房地产商，与一线的业务人员进行交流，还组织设计施工人员去现场进行学习，一下子提升了不少经验值，大家也开始对用三自方针建设国际大厦有了信心。
吴光汉等人在外地考察（左二：王人雨 右三：吴光汉 右四：叶选基）
至于设计建造方面，国际大厦的设计工作由北京建筑设计院承担，设计院组建了一个4人的设计小组，派驻到中信公司。在最初的设计稿中，设计师为国际大厦规划了美容院、健身房等配套设施。
可是中信公司在经过市场调查后，决定去掉它们。为什么呢？一来是因为这些东西，在隔壁的国际俱乐部和友谊商店里都有；二来是因为，外商最需要的是办公室，应该把空间省下来，全建设成写字间，这样才能物尽其用嘛。
最终，国际大厦的设计图几经修改，总算是完成了。这份设计方案后来还被北京市评为了优秀设计，可见其中包含的领先性和技术水平。
1982年，国际大厦正式破土动工，奠基的当天，荣毅仁特意请来了叶剑英元帅，为大厦题字。由于国际大厦是中国第一座出租给外商的办公楼，所需的许多设备和材料，都得从国外进口。再加上当时是改革开放之初，许多建设都在进行，而盖楼所需的钢材、水泥和木材，都属于紧缺的建筑物资。
为了满足盖楼的需求，中信公司的人们写申请打报告，走访了不少有关部门，劳心费力，最终搞定了所有的物资，确保了建筑工程的按期进行。
1984年底，国际大厦建成竣工，到了第二年的7月，顺利交付使用，整个工程历时两年多。能用这么短的时间建成这样一座现代化的写字楼，中信公司付出的心血和努力可想而知。
租金虽高昂 客户仍向往
随着国际大厦的竣工，下一步就是要招揽足够多的客户进驻了。在此之前，中国还没有商业写字楼出租给外商的案例，那这些客户要从那里来？房子的租金又该怎么定价格呢？
其实早在国际大厦动工后不久，中信公司就已经开始探索出租的租金和租赁合同的条款了。要说这也是迫不得已的事儿，毕竟国际大厦是当时国内第一座面向外商提供租赁服务的写字楼，缺少可以参考的现成案例。一切只能和我们国家的改革开放一样——摸着石头过河。
当时中信公司房地产部的负责人、也是后来中信房地产公司总经理的吴光汉做出决定：要改变计划价经济时期对房屋租金的计算方法，全面向市场看齐，把国际大厦的租金提高到与国际大都市相当的水平。
那这个“国际大都市的水平”大约是什么水平呢？简单来说，就是办公室每平米每天的租金是1.2美元，公寓则是1.3美元。要知道，到了2009年，北京国贸地区的写字楼租金差不多也是这个价格，可那会还是上世纪80年代，这样的定价确实是高得吓人了。以至于社会上发出了许多质疑之声，这让中信公司的人们承受了不少压力。
为了解决这个问题，吴光汉特意找来了国际大厦经营部门的负责人王人雨，让他去办件事：
吴
小王，估计你最近也听说了吧，有人觉得咱们给国际大厦的租金定的太高了。
是，听说了，听说还上了《参考消息》……
王
吴
你怎么看这个问题？
我？呃，我也觉得，咱们毕竟是在北京，不是巴黎纽约那种大都市，这个定价会不会太夸张了？
王
吴
嗯，我找你来就为这事。咱们不是在纽约和巴黎都有办事处么？你去给这些海外办事处发传真，直接问他们，觉得这个租金高不高。
好的
王
吴
你既然觉得北京不是巴黎纽约那种大城市，那咱们不如直接去听听当地人的意见！
按照吴光汉的指示，王人雨给这些办事处先后发去了传真，您猜回复的结果是什么？可以说是出人意料！中信公司几乎所有的驻外办事处，都觉得这个定价不算夸张。因为搞房地产讲究的就是一个位置，以纽约为例，郊区和市中心的房价相差了10倍还不止，以国际大厦这个黄金位置，定这样的租金价格自然不夸张。
王人雨（左）与吴光汉（右）
看到了海外办事处的回复，让吴光汉坚定了信心——就按照这个价格走，不愁房子租出不去！
事实证明了吴光汉的判断。随着国际大厦招租的消息放出，大约有98家外国商社、银行和公司，立刻表达出了租赁的意愿。中信公司统一和他们签署了3年的租赁合同，还预收了1年的租金。
这笔买卖做得非常划算，等于是国际大厦还没启用，中信公司就已经开始偿还国家的贷款了。除此之外，还有200多家企业发来了咨询函，申请入住国际大厦，这个数量超过了国际大厦能够提供租赁数量的一倍还多。好家伙，原本以为需要求人来租房的国际大厦，现在竟然可以反过来挑选上门的租客了！
虽然如此，荣毅仁还是亲自叮嘱王人雨，对于所有的咨询函，不论最后是否成交，都要认真及时地进行回复，来表现出中信公司对待客户的认真和诚意。同时，在众多的申请企业中，吴光汉又进行了详细筛选，最终选出了一批具有全球知名度的客户。这些知名企业的入住，反过来也拔高了国际大厦和中信公司的知名度。
中信房地产部总经理吴光汉（右二）与国际大厦外商住户签约
很快，在当时京城的外商圈子里，提起国际大厦可以说是无人不知无人不晓，大家还因为这座大楼深棕色的外观，把它戏称为巧克力大厦。最后，它的名声连美国的国务卿都听过，甚至还想在它边上买块地盖个楼呢。
物业现代化 建筑成标杆
随着国际大厦的竣工，荣毅仁当年提出的三自方针，就剩下最后一项——自己经营管理需要去实现了。今天提起物业，大家再熟悉不过，而且好的物业管理真的可以大大提升房屋的使用和居住感受。可是退回到30多年前，您问中国人啥叫物业，估计十有八九答不上来。
虽然如此，要想让国际大厦达到世界领先水平，就非得配上一只现代化的物业管理团队不可，为了实现这个目标，早在大厦竣工的前一年，中信公司就开始了团队的组建工作。
这项工作还是由吴光汉亲自带队，他带上王人雨等人，先后走访了北京饭店等兄弟单位，学习他们的服务经验，后来还去了广州、珠海等沿海开放城市，通过学习，大家积累了一定的经验，对后续的服务也更有信心了。
1984年，王人雨被正式任命为国际大厦经营管理部的负责人，他把之前学到的经验应用到工作中，选拔建立了一支包括清洁卫生服务人员、工程技术人员和保卫人员的立体化的服务团队。在人员的招聘上，他亲自把关、严格审核。国际大厦员工国内培训
等人员到位后，再根据他们各自岗位的不同，选派到香港、美国、日本等地区进行考察和培训——物业管理不是外国人带来的新鲜事物么？那我们就直接去和外国人学，让自己的服务水平也能和世界看齐！
后来的事实证明，这支专业打造出来的物业团队，成功地为国际大厦的运营保驾护航，得到了所有入驻外商的一致好评。不仅如此，在之后的岁月里，王人雨还带领服务人员，每月对租户进行登门拜访，征求大家的意见，并对出现的问题进行及时的整改。
可以说，国际大厦开创性的设计，成就了许多“京城第一”，您比方说，这是北京市第一个房地产商品化的写字楼，是当年的北京第一高楼，是北京第一座涉外出租办公大厦，是中信公司的第一个代表性建筑，日后只要一提国际大厦，大家马上就会和中信公司联系起来；它顶楼的餐厅还是北京市第一个合资餐饮企业，这座大厦还是京城第一家建有地下停车库的大楼等等等等。
随着国际大厦的启用，也拉开了北京城中央商务区繁荣发展的序幕，这股风潮一直蔓延到了今天。当然了，考虑到这毕竟是一座问世于近40年前的建筑，许多设计理念已经和现在这个时代产生了差距，不少设施也面临老旧改造的问题。
说来也巧，就在去年的8月，北京市政府发布了一个《北京市城市更新行动计划》，国际大厦的升级改造也在这个行动计划中，相信在不久的将来，这座在改革开放之初起到了标杆作用的写字楼，就将以崭新的面貌重新上路！
1039听天下
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内容来源：《1039听天下》编辑：亚特、播讲人：郭炜、节目编辑：于达 程涵；小剧场配音：田洋、尚远、孙潇、张帆、陈光
图片来源：《难忘的岁月——中信地产三十年》，版权归原作者所有
编辑：慧儿
值班主编：彭菲
点个
一起期待未来崭新的国际大厦