2023-09-11
办公场地租赁费怎么做会计分录（IPO案例：公司办公及生产经营场地主要系租赁，实际用途与法定用途是否相符，部分房屋未办理产权证的原因，是否存在纠纷或潜在纠纷？）
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19.6关于租赁19.6根据申报材料，公司办公及生产经营所需场地主要系租赁房产，公司及其子公司部分租赁房屋未登记备案，其中1处694平方米的租赁房屋未办理产权证。请发行人说明：发行人租赁房屋的实际用途与法定用途是否相符，部分房屋未办理产权证的原因，取得产证是否存在障碍，是否存在纠纷或潜在纠纷，如搬迁对公司持续经营的影响。【回复】一、发行人说明发行人租赁房屋的实际用途与法定用途是否相符，部分房屋未办理产权证 的原因，取得产证是否存在障碍，是否存在纠纷或潜在纠纷，如搬迁对公司持 续经营的影响发行人及其子公司租赁的主要生产经营用房的实际用途及法定用途、产权 情况如下：序号出租方承租方房屋坐落面积（M2）租赁期限产权证号产权证书 或确认函 载明的用途实际 用途1深圳市亿 鼎丰实业 有限公司碧兴科技深圳市宝安 区新安街道 留仙二路润 恒鼎丰产业园2栋3楼2,780.002021.06.082023.10.10深房地字第5000426683号厂房办公2深圳市高 新奇科技 股份有限 公司碧兴科技深圳市宝安 区新安街道 兴东社区67 区大仟工业 厂区2号厂 房8层031,351.162021.09.012024.06.30深房地字第5000554246号厂房办公3深圳市创 新世界产 业园运营 有限公司碧兴科技深圳市龙岗 区坪地街道 高桥社区盛 佳道2号创 新世界•东维 丰新材料产 业园厂房4 栋1-3楼9,795.002021.08.012024.07.31粤（2019） 深圳市不动 产权第0135703号厂房生产序号出租方承租方房屋坐落面积（M2）租赁期限产权证号产权证书 或确认函 载明的用途实际 用途4南宁汇能 企业管理 咨询有限 公司南宁鹏盛南宁市高新 区创新路西 段15号办公 综合楼贸鸿 大厦1楼102 号房350.002020.09.012023.08.30邕房权证高 新区字第 060001号非居住办公5西安中兴 新软件有 限责任公司碧兴科技西安市高新 区唐延南路 10号中兴产 业园主楼E201 室625.002022.07.012023.06.30西安市房权 证高新区字 第105010000803-1 号软件厂房办公6北京城建 集团有限 责任公司 北苑会议中心北京碧瀚北京市朝阳 区双营路甲 6号院1号楼-3至24层101，北苑大酒店写字 楼第6层610、 611249.832021.03.152023.04.28京（2017） 朝不动产权 第0028287号酒店办公7安徽普元 生物科技 股份有限 公司安徽碧佳合肥市高新 区燕子河路 58号安徽普 元生物科技 股份有限公 司6栋三层 西侧及东侧西侧：610.00西侧：2018.12.172023.02.05皖（2018） 合不动产权 第0041764号工业办公东侧：440.00东侧：2020.10.122023.02.058梅冬碧兴智水深圳市宝安 区新安街道 67区大宝路 中粮创智厂 区2栋1703462.872020.09.012023.08.31粤（2016） 深圳市不动 产权第 0031747号厂房办公9云南云上 云大数据 产业发展 有限公司云南碧 兴、云南 碧选云南省昆明 市呈贡区吴 家营街道云 上小镇9栋1 楼694.002022.01.012024.12.31无产权证办公办公由上表可见，发行人子公司北京碧瀚租赁的生产经营用房存在实际用途与 法定用途不一致情况，云南碧兴、云南碧选租赁的生产经营用房未办理产权证, 具体情况如下：1、关于北京碧瀚的租赁房屋根据发行人子公司北京碧瀚与出租方北京城建集团有限责任公司北苑会议中心（简称“北苑会议中心”）签订的《写字楼租赁合同》，所租赁位于北京 市朝阳区双营路甲6号院1号楼-3至24层101、面积为249.83平方米的房屋约 定用途为“办公”。根据该租赁房屋的京（2017）朝不动产权第0028287号不 动产权证书记载，该房屋的用途为“酒店”。因此北京碧瀚租赁的房屋存在实 际用途与法定用途不一致的情况。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“下列情形之一的房屋不得对外 出租： .....（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止 出租的其他情形。”第二十一条规定：“违反本办法第六条规定的，由直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的， 可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以 下，但不超过三万元的罚款。”根据该规定，针对北京碧瀚租赁上述房屋存在 实际用途与法定用途不一致的情况的情形，出租方可能受到责令限期改正、罚 款的行政处罚，但北京碧瀚作为承租人不存在因租赁房屋瑕疵导致行政处罚的 风险。2022年8月4日，前述房屋出租人北苑会议中心出具《声明函》：“2021 年3月15日，本单位与北京碧兴科技有限公司（现更名为北京碧瀚科技有限公 司，以下简称“北京碧瀚”）签订了《写字楼租赁合同》，将北苑大酒店写字 楼第6层610、611租予北京碧瀚用于办公，租赁期间北京碧瀚严格按照租赁合 同约定使用租赁房屋，按时支付房租，双方不存在纠纷或潜在纠纷。截至目前, 本单位从未接到政府有关部门因房屋租赁实际用途与证载法定用途不符而要求 整改的通知。”此外，发行人子公司北京碧瀚的主要职能为产品销售，不涉及实际生产， 上述租赁房屋面积较小，存放的资产以电脑等办公设备为主，易于拆卸、搬迁 和安装，搬迁难度较小，产生的搬迁费用不大，且北京碧瀚租赁房屋所处位置 周边可替代的办公场所较为充足，若发生停用或搬迁情形时，能够在短时间内 寻找到替代房源，不会对公司持续经营构成重大不利影响。2、关于云南碧兴、云南碧选的租赁房屋发行人子公司云南碧兴、云南碧选向云南云上云大数据产业发展有限公司 （以下简称“云上云公司”）承租的房屋位于云南省昆明市呈贡区吴家营街道 云上小镇，面积为694平方米。根据《昆明市呈贡区人民政府关于支持云上小 镇发展的若干政策措施（试行）》（呈政发〔2017〕86号），入驻云上小镇并 在云上小镇内登记注册的企业由云上云公司所提供办公场地；云上云公司为云 上小镇运营主体，负责云上小镇整体规划、建设、招商、运营、管理等工作。 在该地方政府招商引资的背景下，2020年1月发行人与云上云公司签订了《合 作协议书》，约定发行人昆明呈贡信息产业园区的云上小镇出资设立项目公司 云南碧兴开展环境智慧监测项目，云上云公司在云上小镇为发行人项目提供办 公场地。云南碧兴因业务扩展，于2021年10月新设立子公司云南碧选，并于 2021年12月与云上云公司签订了《合作协议书补充协议》，新增云南碧选作 为办公场地的承租方之一。2022年8月5日，云上云公司出具了《情况说明》：“云上云公司与碧兴科 技、云南碧兴、云南碧选签订了合作协议书及其补充协议、场地租赁合同及补 充合同，约定云上云公司将位于云南省昆明市呈贡区吴家营街道云上小镇9栋 （9-133号）的房屋租给云南碧兴、云南碧选用于办公，租赁期间云南碧兴、云 南碧选严格按照租赁合同约定使用租赁房屋，按时支付房租，各方之间不存在 纠纷或潜在纠纷。” 2022年8月4日，昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处 （简称“吴家营街道办事处”）出具了《情况说明》：“云上小镇所在区域土 地已收储，尚未供地，暂无相应产权证。目前相关职能部门正在积极推进土地 完善手续。”根据上述，虽然云南碧兴及云南碧选向云上云公司租赁的房屋未办理产权 证，但鉴于云南碧兴及云南碧选是根据昆明市呈贡区当地政府出台的招商引资 政策设立的项目公司，所租赁的房产也是基于上述招商引资政策由指定的政府 运营主体提供，因未取得产权证被有关部门责令整改而需要搬迁的风险较小， 不会影响云南碧兴及云南碧选对租赁房屋的正常使用。此外，发行人子公司云南碧兴及云南碧选的主要职能为产品销售，不涉及 实际生产，上述租赁房屋面积较小，存放的资产以电脑等办公设备为主，易于 拆卸、搬迁和安装，搬迁难度较小，产生的搬迁费用不大。若因未取得产权证 被有关部门责令整改而需要搬迁，云南碧兴及云南碧选可在短期内重新租赁其 他房屋用于办公，不会对公司持续经营构成重大不利影响。针对上述房屋租赁及使用瑕疵事项，公司实际控制人何愿平已作出《关于 办公、经营场所的使用承诺》，承诺：“如因公司（含子公司，下同）承租的 房屋无房产证、实际用途与法定用途不一致或存在其他不合规情形而被第三人 主张权利或政府部门行使职权导致公司需要搬离承租场所、被有权政府部门给 予行政处罚、被其他第三方追索或遭受其他损失的，承诺人将无条件全额承担 相关处罚款项、第三人的追索、公司搬离承租场所而支付的相关费用以及公司 遭受的其他损失，并为公司寻找其他合适的租赁标的，以保证公司生产经营的 持续、稳定。”二、保荐机构、发行人律师核查意见（一）核查程序1、 核查租赁合同、租赁房产相关产权权属证书等资料；2、 核查房屋出租人北京城建集团有限责任公司北苑会议中心出具的《声明 函》，以及云南云上云大数据产业发展有限公司、昆明市呈贡区人民政府吴家 营街道办事处出具的《情况说明》；3、 通过网络搜索获取《昆明市呈贡区人民政府关于支持云上小镇发展的若 干政策措施（试行）》（呈政发〔2017〕86号）政策文件；4、 查阅公司实际控制人何愿平作出的《关于办公、经营场所的使用承诺》。（二）核查结论经核查，保荐机构、发行人律师认为：1、发行人子公司北京碧瀚租赁的生产经营用房存在实际用途与法定用途不 一致情况，但是北京碧瀚作为承租人不存在因此受到行政处罚的风险，房屋出 租人北苑会议中心已出函确认不存在纠纷或潜在纠纷；若发生停用或搬迁情形 时，搬迁难度较小，产生的搬迁费用不大，北京碧瀚能够在短时间内寻找到替 代房源，公司实际控制人已承诺无条件全额承担相关的费用及其他损失，不会 对公司持续经营构成重大不利影响。除前述情形外，发行人及其子公司租赁的 主要生产经营用房的实际用途与法定用途相符。2、云南碧兴、云南碧选租赁的生产经营用房未办理产权证，但鉴于云南碧 兴及云南碧选是根据昆明市呈贡区当地政府出台的招商引资政策设立的项目公 司，所租赁的房产也是基于上述招商引资政策由指定的政府运营主体云上云公 司提供，因未取得产权证被有关部门责令整改而需要搬迁的风险较小，不会影 响云南碧兴及云南碧选对租赁房屋的正常使用。房屋出租人云上云公司已出函 确认不存在纠纷或潜在纠纷，吴家营街道办事处已出函说明由于该房屋所在区 域土地已收储，尚未供地，因此暂无相应产权证，目前相关职能部门正在积极 推进土地完善手续。若因未取得产权证被有关部门责令整改而需要搬迁，搬迁 难度较小，产生的搬迁费用不大，云南碧兴及云南碧选可在短期内重新租赁其 他房屋用于办公，公司实际控制人已承诺无条件全额承担相关的费用及其他损 失，不会对公司持续经营构成重大不利影响。除前述情形外，发行人及其子公 司租赁的主要生产经营用房不存在产权瑕疵。