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前言：在刚过去的元旦小长假里，很多小伙伴可能经历了许多有趣的事情。我想对于不少人来说，最激动的可能还是跨年夜。我知道，有些小哥哥小姐姐可能是在外滩拥挤的人群里，在上海中心闪烁的灯光秀里跨的年。还有些躺在温暖的被窝里沉浸在抖音上搞笑或者励志的视频中，而我却在一个中年胖子4个小时的演讲中跨的年。他就是罗振宇----罗辑思维的创始人，《时间的朋友》的演讲者。老罗的观念确实很新颖很独特，让我受益匪浅。今天侯哥就跟大家分享下我的感受和启发。

2018年12月31日晚上罗振宇《时间的朋友》跨年演讲如约而至。在历时4个小时的演讲中，罗胖通过对过去的回顾揭示出当晚的演讲主题---小趋势。

比起普通人无法把控的大趋势，真正能给所有人带来机会，从细微处引发变化的，恰恰是我们身边的各种”小趋势”。

那么未来哪些是我们商业地产尤其是写字楼租赁行业的小趋势呐？哪些趋势看起来跟我们这个行业关系不大却有可能深刻影响我们的业绩呐？今天我从六个方面给大家说说。

——第一部分——

2019年科创板推出

在刚刚过去的2018年中，IPO数量与IPO募资规模出现了双降的现象  。A股市场平均跌幅在20％以上，深证成指、中小板指数跌幅更是在30％以上。科创板的推出会加快吸引更多符合条件的科创企业及独角兽企业回归上市，提升A股市场成长企业、优质企业资源的比重。作为A股市场交易制度上的一次重要的探索与创新，科创板的市场关注度也会随之提升。从某种程度上分析，随着科创板的推出落地，未来可能会加快创业板市场的改革与创新，并助推A股市场IPO募资需求的逐渐回暖，以提升A股市场IPO资源的争夺能力。所以科创板的推出无疑是让去年疲软了一年的A股雪中送碳，让更多的科技类，创新类企业可以受到资本市场的青睐。以人工智能、区块链、大数据为核心的新一轮科技正在推动人类生活、社会形态和产业格局的变革。而随着数字经济的发展，科技将渗透各个领域，赋能企业创造更大的价值。当这些企业融到资以后首先要做的就是招兵买马，扩大办公场地，这就是写字楼租赁领域的第一个“小趋势”。

——第二部分——

新个税改革的实施

不同收入水平的人，都可以从中获益，只是获益水平略有不同，如果是月收入4000元（扣除五险一金后），过去需要每月纳税15元，新个税实施后就不需要纳税了，每年可因此省下180元。如果你月入十万，那一年个税少交27960元。

2.月薪越高，每年减的税就越多。但是也要看到，因为交税基数的不同，不同收入水平的人受益程度还是有所不同的，扣除五险一金后月薪在15000-30000元的人群应该说是受益最大的，少交的个税，差不多可以占到年收入的7%，基本相当于大半个月的工资了。这样企业的员工会有更高的收入，人员的流失率就会减少很多，这对整体的企业经营环境是一大利好。

3.新的个人所得税法将于2019年1月1日正式实施，要把子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人这6个专项附加扣除.也就是说，要么大家统一固定数额扣除，比如养一个孩子扣除一定的数额，或者是按照固定比例抵扣，设定一个上限，查过部分不抵扣。这个抵扣细则的具体细节要看条文，应该很快会公布，抵扣额度越多大家交的税越少。期待吧！

——第三部分——

新电商法的实施

1.电子商务经营者应当依法办理市场主体登记。这样像之前的“代购‘’，‘’微商‘’和淘宝等电子商务企业依法进行主体登记，依法纳税。也就是说他们这些之前的法外之地现在都必须按照实体企业的套路来，去工商局登记，意味着需要虚拟注册或者实地注册。如果这样的话，很多电商企业必然会考虑最低的成本找个注册地，这样比较灵活的联合办公的小房间可能会比较走俏。当然，这会淘汰一部分个人或者生意不太好的电商从业者，让一部分个人或者企业变得更大，走上正轨，这样他们寻找办公楼的机会就在变大，我们的客户会多出一部分，2019年让侯哥跟你一起期待。

2.新电商法的实施让一部分山寨产品，一部分没有自己产品的代理人销声匿迹。以前只要一部手机就可以做微商刷爆朋友圈的人估计要歇歇了。还朋友圈一片清凉。电商的淘汰退出，某种程度会让传统门店的企业主或者个体户多出几个上门客，让我们商办行业的小伙伴多几个带看，多几个成交。

3.新电商法上线后，安居客一个端口房源的数量由80套锐减到20套。这对于很多本来客户就不多的小伙伴无异于雪上加霜。许多以前主要依靠扫楼或者百度竞价来拓客的中介朋友心理会不会偷着乐呐，因为安居客此举让很多人获客渠道变窄，可能面临跳槽或者转行的风险。这就是今天侯哥说的第三个”小趋势“。你GET到了吗？

——第四部分——

互联网金融回暖

1.近期有关数据显示，不少互联网金融平台月交易量呈现逐步上升趋势，部分平台也开始实现资金回流，越来越多的老投资者也重新回归，互联网金融行业最为难熬的一段时期已经度过了，行业洗牌使得大量不合规或经营不善的平台退出这个行业。随着国家监管重启，互联网金融市场回暖迹象明显，即将迎来新的发展机遇。

2.从产业类型来看，金融业占据了上海和北京等一线城市的一大部分市场份额，以北京为例，北京的写字楼市场中，金融占据了34%，为行业第一。而作为中国金融中心的上海占比为33%，也是行业占比第一。所以金融行业的回暖肯定会让我们的大客户，高端客户多起来，当然金融客户的主要需求区域还是CBD ,甲级写字楼，精装修带家具的办公室。所以2019年可以多多关注这样的资源。这就是我所感受到的第四个行业“小趋势”。

——第五部分——

灵活办公的形态多样化

1.办公的定义在演变

据有关机构预测，到2030年左右，将有85%的工作岗位是现在未出现的。随着5G技术的发展，物联网和智能机器人的逐步应用，越来越多的新岗位会出现。具体是什么，侯哥也不敢妄加推测。就像20年前，电子商务刚刚起步的时候，你也不会想到现在几十万年轻人坐在电脑前做淘宝或者京东一样。

3.人工智能正在代替现在的楼宇自动化

新产品多为社区型办公产品，而且都融入了’交流中心‘的概念。到时候你已经分不清到底是写字楼还是社区。我们现在压抑的传统写字楼将退出历史舞台。 

新产品将被感应系统，物联网，人工智能系统全面覆盖，包括应用人脸识别系统。如果写字楼体量够大的话，在配套上不仅会考虑办公需求，还会考虑生活需求，比如在项目上设置托儿所，网红店，IP MALL等等。侯哥目前所接触到位于明天广场的上海 “机遇中心”看起来就蛮像这样的形态。

4.共享办公在未来的一年内会持续火爆，品牌之间的角逐会加强。2016年是联合办公的元年，2017年市场有了洗牌。以上海为例。2018年WEWORK收购裸心社，裸心社收购乐活，P2收WORKingdom。

共享办公市场现在是大鱼吃小鱼的时代。那就带你看看WEWORK 这个大鱼在过去的两年在上海拿了多少面积的写字楼。马当路的中海国际中心29000平方的独栋，云南路凯腾大厦总高10层总面积11000平方，徐家汇的徐家汇中心一期7000平方，此外还有北外滩星汇中心裙楼和大连路的光大安石中心。所以未来在上海或者北京等一线城市，这种局面会持续加剧。让我们很多专门做小户型或者联办的小伙伴可以狠狠的赚一笔。侯哥听说在上海就有人专门做这种联合办公的小户型案子，而且年入百万。我相信共享办公的业态也会持续更新，而且越来越多的企业也认可了这种办公模式。

5.中国文化领域异军突起。21世纪是属于中国的，这句话不是吹牛。据有关机构预测，到2030年左右，中国的GDP总量会超越美国成为世界老大。那么伴随着物质文明的快速发展，精神文明肯定也会大力发展。这就不难理解抖音或者快手上那么多搞笑的或者无聊的段子了，毕竟人吃饱了就闲不住。所以现在的文化产业发展很快。

侯哥也接触到很多这种客户，以上海为例，他们大部分是需要中环或者内环的高端园区。对的，就是文化创意园。我之前也成交过这类客户，发现他们对于园区的品质或者说颜值要求很高。基本上找网红打卡的地方。确实，我带看之后也会觉得这些地方很美。在里面办公很惬意。所以，我认为未来园区的种类会越来越多，形态也会丰富起来，而有些经纪人可能会专门做文化领域的客户，专门研究这类客户，我相信业绩不会差。

——第六部分——

租赁行业两级分化继续加大

1．传统中介和互联网中介公司所拥有的客户数量悬殊。比如，某某租一个月一个业务员的客户可能会有十几个甚至更多，而且客户的需求明显比较准。而安居客接进来的客户却比较少，可能大部分是看我们的假房源过来的，被我们的所谓的低价格忽悠进来的。这样带看的话客户会觉得我们欺骗了他，最主要的是客户的期待很高，预算有限，电话沟通之后，配房子很难找到合适的，所以跟进有些阻力，导致带看成功率不高。

2．行业竞争加剧，恶意返佣或者跳单严重。由于现在市场不景气，客户稀缺，导致很多中介接到一个客户就玩命的跟进，甚至不惜一切也要拿下。所以，很多人就开始主动提出返佣。当然这个是行业潜规则，可能很多客户本身也会贪图小便宜，这个可以理解，但是当几个经纪人同时竞争的时候情况就变了，一些害群之马甚至返佣达到80%，所以我觉得他们就是害群之马。我们经纪人不去琢磨如何提供更好的服务，简单的就把行业规则破坏了，这是在砸自己的饭碗。这样下去越来越多的人会加入进来，所以一方面互联网客户越来越准，传统客户会越来越难做，行业害群之马越来越多。可能部分业主也会加入进来，跳单也就会增多。侯哥在此呼吁：还租赁一片蓝天，抵制恶意竞争，抵制跳单。

3．伴随着市场经济的转型升级，越来越多的企业高管是年轻人，是高学历的高校毕业生或者海归。所以，对我们经纪人小伙伴也提出更高要求。比如你的学历，谈吐，甚至颜值都有要求。所以你可以观察那些高学历又长得好看的小姐姐小哥哥带看客户的成功率肯定会更高些。尤其是，文化创意领域，TMT行业和其他高端服务业。而有些“年老色衰”的老中介会越来越有压力觉得行业难做，客户难搞定，其实是你已经OUT了。我不是有意贬低谁，只是善意提醒大家：行业在变，我们也必须做出改变。

4．这就像罗振宇在跨年演讲中提到的：2018年过后，世界还会好吗？ 以前，变化可能只是生活的一部分；现在变化可能成了生活本身。2018年我们告别了很多曾经熟悉的人；

科学家霍金，作家李敖，评书艺术家单田芳，作家金庸，二月河；前联合国秘书长安南，演员蓝洁瑛，歌手臧天朔，相声大师师胜杰。

这些曾经耳熟能详的名字和身影就这样离我们而去了。可能我们还没有觉得什么变化。但变化却无时无刻不在发生。就像我发现上海徐家汇地铁里贴满了一个叫蔡徐坤的小鲜肉的手机广告海报时觉得很陌生，但是对于95后和00后的小男少女来说却格外兴奋和亲切，因为那可能是他们的偶像。

所以，对于很多经纪人我想说的是这已经不是10年前的世界，不是10年前的市场和客户了。而你还是10年前的方法和套路显然会力不从心了。2019年，我们必须告诉自己：我们要告别过去，我们不是告别谁，而是在告别曾经的自己。虽然是告别，但绝不能悲观，就像有人高喊：2019年将是最近10年最差的一年。可美团创始人王兴却说了一个”NO”.

因为对于做事的人来说：无所谓悲观，他只需要把事情做好就可以。对于我们经纪人也是如此，心态真的很重要。乐观，必须要乐观，就像约翰列侬说的：‘’所有事到最后都会是好事。如果不是，那它还没有到最后。”

总结：老罗把他4个小时的演讲总结为三个字：小趋势。我觉得总结的很好，最后侯哥也就拿来分享给大家：

 抓住小趋势，首先总得了解事实真相；

抓住小趋势，你要能挣脱观念枷锁；

抓住小趋势，你得重新定位生命的坐标；

抓住小趋势，你得学会从人的身上汲取力量；

抓住小趋势，你还得有一套长期主义的人生算法。

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