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据深圳市规划和国土资源委员会数据显示，上半年深圳写字楼共成交6390套、37.94万平方米，套数同比增长61.69%，面积同比增长18.13%。其中一手写字楼成交5865套、31.93万平方米，套数同比上升71.59%、面积则同比增长27.01%；二手写字楼成交525套、同比下降1.69%，成交面积6.01万平方米，同比下降13.84%。

2018年上半年，一手写字楼市场新增供应26.26万平方米（不含产业研发用房24.6万平方米）；截止6月底待售库存为91万平方米，环比5月上升5.7%，销售期约为17个月，库存压力增大但仍处于合理范围。写字楼投资者更注重中长期内的租金收益，致使二手写字楼成交量走势和一手写字楼成交量走势呈反向增长；一手写字楼成交均价59141元/平方米，同比微跌0.22%；二手写字楼成交单价约50996元/平方米，同比上涨4.05%，从月度看，成交均价呈现结构性震荡下滑态势，今年上半年成交价格仍然维持在去年底的水平，信贷市场利率的攀升可能给未来价格上行构成压力。

2018年上半年国内经济稳中向好，GDP同比增长6.8%；深圳经济运行平稳，新兴产业成为经济增长新引擎；货币及信贷市场方面，6月份M2同比增8%，创历史新低，全国首套房贷利率5.64%，连续上涨18个月；楼市调控方面，深圳坚持调控不放松，保持房价稳定。

一、宏观环境分析：经济稳中向好，房贷利率持续攀升

1.1国内经济保持稳定增长

上半年，国内经济保持稳定增长，我国国内生产总值为418961亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%，比上年同期小幅回落0.1个百分点，继续保持了稳定增长。其中，第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%，比上年同期回落0.3个百分点；第二产业增加值169299亿元，同比增长6.1%，比上年同期回落0.3个百分点；第三产业增加值227576亿元，同比增长7.6%，比上年同期回落0.1个百分点。

1.2 深圳总体经济运行平稳

2018年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.5%，比上月回落0.4个百分点，仍高于上半年均值0.2个百分点，制造业总体继续保持扩张态势。

1.3 M2同比增8%，创历史新低

6月末，广义货币(M2)余额177.02万亿元,同比增长8%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.1个百分点;狭义货币(M1)余额54.39万亿元,同比增长6.6%，增速比上月末高0.6个百分点，比上年同期低8.4个百分点;流通中货币(M0)余额6.96万亿元，同比增长3.9%。上半年净回笼现金1056亿元。

1.4 首套房贷利率连涨18月

6月首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%;同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。这已是自2017年1月以来连续18个月上涨。首付比例方面，全国533家银行分(支)行中首套首付两成的占比3.75%，首付三成的银行占比78.05%;二套房执行首付四成的183家，较上月新增3家，执行五成、六成、七成、八成的银行分别为93家、96家、58家、31家。

1.5 上半年经济及产业政策动态

2018年楼市基调：坚持调控不放松，保持房价稳定

在调控政策方面，国家要求继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；6月底迎来住宅新房价格的21连降，继续坚持房地产市场调控目标不动摇；上半年，深圳规土委表态：深圳楼市调控不会放松，未来3-5年会保持房价稳定，保证房价环比不增长，深圳将采取短期政策与长期制度相结合的思路，围绕“房住不炒”基调，继续实施限购、限价、限贷、限售等调控政策，确保房价在未来几年“环比不增长”，并通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，加快长效机制建设。

城市规划

深圳撤关

1月6日，国务院发布了《关于撤销深圳经济特区管理线的请示》的批复，同意撤销深圳经济特区管理线。深圳再也没有关内关外的区别，深圳全市域将纳入统一的城乡规划建设管理。

广东规划出台：超大城市为广州、深圳

3月13日，广东省政府网近日发布《广东省人口发展规划（2017-2030年）》，到2020年，全省超大城市、特大城市各有两座。其中超大城市为广州、深圳，特大城市为佛山和东莞。作为“特大城市”的佛山，还将进一步增加人口集聚，到2020年的人口规模等级为500万人-1000万人。

参照深汕合作区 深莞惠将建试验区

在深莞惠经济圈(3+2，即深圳、东莞、惠州+汕尾、河源)合作机制上，将参照深汕特别合作区有关做法，推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。

深圳再迎国家级重磅规划，2018年建7.44平方公里海洋新城

海洋新城位于大空港规划区西北部，规划面积约7.44平方公里。目前正在全球征集设计机构，奖金最高500万元！海洋新城位于大空港规划区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。打造“海陆统筹、产城一体、创新集聚、品质卓越、生态永续”的整体空间框架，形成兼具创新性与可操作性的城市设计方案，全方位展现海洋生态、海洋产业、海洋文化、滨海景观等特色亮点。

楼市调控

两会政府工作报告释放楼市重点政策

3月5日，十三届全国人大一次会议在人民大会堂开幕，国务院总理作了政府工作报告。其中，“粤港澳大湾区”、“房地产税”、“城中村”、“炒房”等关键字备受关注。出台实施粤港澳大湾区发展规划，全面推进内地同香港、澳门互利合作。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

深圳继续坚持房地产市场调控目标不动摇

1月25日，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇，力度不放松。同时，深圳将加快建设长效机制，促进房地产市场健康稳定发展。根据市规划国土委统计，2016年9月以来，深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。

深圳未来3-5年会保持房价稳定

2月8日，新华社发文《房价“16连降”后深圳楼市走向何方？》，文中深圳规土委领导接受新华社采访时表态，深圳楼市调控不会放松，未来3-5年会保持房价稳定，保证房价环比不增长，深圳将采取短期政策与长期制度相结合的思路，围绕“房住不炒”基调，继续实施限购、限价、限贷、限售等调控政策，确保房价在未来几年“环比不增长”，并通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，加快长效机制建设。

深圳住房体制“二次改革”

深圳住房体制继98房改之后，深圳住房体制迎来“二次改革”。6月5日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，提出2018年起新增居住用地中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。

深圳棚改

《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》6月份正式印发实施。意见明确，棚改项目新建住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房；此外，棚改以老旧住宅区项目为主要适用对象。

信贷市场

2018年中国人民银行工作会议

2月5日，央行提出完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，继续实施“分城施策”差别化住房信贷政策，强化房地产金融宏观审慎管理，积极支持棚户区改造等保障性安居工程建设，支持培育和发展住房租赁市场。

贷款被银行拖半年,年后深圳首套上浮20%

2月份，继广州四大行宣布首套房贷利率上调至1.1倍之后，深圳各大银行也纷纷上调了首套房贷款利率：普遍涨到5.39%，最高涨到5.635%，二套房贷最高涨到5.88%。在深圳不仅利率普遍上浮，更令购房者揪心的是大部分银行至今仍处于“额度紧张放款缓慢”或“不确定放贷时间”的状态。

央行：4月25日起降准1个百分点

中国人民银行4月17日决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

央行：7月5日起定向降准0.5个百分点

自7月5日起，下调五家国有大型商业银行和十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目；下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元，主要用于支持相关银行开拓小微企业市场等。

利率：全国房贷利率连涨18个月

融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。

租赁市场

深圳“智慧”租房上线

深圳率先实现“智慧”租房，近9万套房源已上线。从深圳住房租赁发展研讨会上获悉，作为全市统一的住房租赁平台——“深圳住房租赁交易服务监管平台”可实现线上租赁电子签约，并且首创信用免押租房。

楼市展望

社科院：2018年将成为本轮房地产市场的低点

社科院表示，2018年将成为本轮房地产市场的低点，价格全年将保持平稳的回落。一线热点和二线城市有可能会率先探底，三四线城市仍保持一定的热度，预计下半年三四线城市有可能会出现一波较大的回调。

二、供应量分析:供应端同比下滑，西部地区势头强劲

2.1 商办土地市场供求：办公空间预计供应16.85万平

2018年上半年成功出让商业土地2宗，出让建面25.06万平方米，分别位于坪山和罗湖，另外宝安和龙岗的一宗物流和工业用地也贡献了1.79万平方米的办公面积，6万平方米的研发用房，以上四宗土地中，纯办公建筑面积约16.85万平方米。

2.2 一手写字楼供应量：上半年供应大幅下滑56%

2018年1-6月，写字楼市场共约批售26.26万平方米，同比下降56.49%。上半年批准入市的办公项目一共有7个，分别位于龙岗、南山、龙华和宝安等地，另外产业研发用房累计供应24.6万平方米，深圳近些年有大量工改用地进入写字楼市场，主要以自用和租赁为主，也是写字楼供应市场一股不可小觑的力量。

2.3 一手写字楼供应项目：西部区域项目供应领先东部

在2018年上半年的写字楼供应分区中，龙岗、南山、龙华和宝安四区为主力区域，主要分布于龙岗中心城、科技园、前海、深圳北站和福永等片区，从方位上看主要分布于西、东和北，其供应占比分别为4:3:3，西部的商务区发展势头仍然最为强劲，大空港、国际会展中心和海洋新城等规划的落地，资源和产业进一步西移，必将带动西部商务区的繁荣，特别是深圳国际会展中心预计2019年下半年即可落成交付使用；而东部地区的城镇化进程也当仁不让，大运新城、国际低碳城和深汕合作区也次第开工；在深圳北，以深圳北站周边为主的商务集群雏形已成，平湖金融产业基地地块陆续开工，其中最先动工的中科院育成总部基地已接近封顶。

三、成交量分析：新房市场量涨价跌，三级市场量跌价涨

3.1 一手写字楼成交量：上半年成交量同比增长27%

2018年上半年，深圳一手写字楼成交共约31.93万平方米，同比增长27.01%；成交均价52100元/平方米，同比下跌0.22%；预计全年成交量63.86万平方米，且有望大幅超越2015年峰值并创下历史新高。从区域来看，全市除了龙岗和南山区，其他区域的成交量均有所上升。其中，宝安在今年上半年成交20.69万平方米，较去年同期上升274%，占全市成交的65%。

从月度走势来看，一手写字楼成交量自2月开始经历3个月上涨后高位回落，今年6月份成交量录得3.24万平方米，与去年同期持平；5月份成交量录得36个月新高，2月份成交量逢春节淡季录得1.28万平方米；6月份成交均价录得59141元/平方米，连续三个月上涨，涨幅达24.9%，逼近2月份的高位。

3.2 二手写字楼成交量：面积同比下跌13.84%

2018年上半年，深圳二手写字楼成交共约6.0.1万平方米，525套，面积同比下跌约13.84%，套数同比下跌1.69%。预计全年成交量可能下滑至2013年的水平，近4年来二手写字楼市场呈现量跌价涨的态势，价格累计上涨48%，远弱于住宅新房4年累计涨幅（+126%），写字楼投资者更注重中长期内的租金收益，致使二手写字楼成交量走势和一手写字楼成交量走势呈反向增长。

从月度成交量来看，二手写字楼2018年上半年成交量呈震荡走势，5月份创出上半年新高后，6月份成交量跌落至近4个月低位，环比下跌55%，近期价格录得41704元/平方米，成交均价呈现结构性震荡下滑态势，今年上半年成交价格仍然维持在去年底的水平，信贷市场利率的攀升可能给未来价格上行构成压力。

3.3 写字楼大宗交易：大额投资持续活跃

近两年，深圳楼市整售交易新闻频出，2018年上半年深圳写字楼投资需求表现好于往年同期，据统计2018年1-6月份共录得6宗过亿的大宗物业，合计交易金额为60.9亿元，其中最大一笔交易为龙华区政府与投资公司签署汇德大厦约合37亿元的整购合同。

2018 年上半年，租赁需求强劲，来自如金融，房地产、科技、贸易和酒店等多个行业，期内录得的若干大宗租赁成交集中在福田CBD和南山后海片区。例如，金融业的众安保险于深圳湾1号租赁5,500 平方米，珠海人寿在平安金融中心租赁2,000 平方米；连锁酒店7天酒店在南山的中建钢构大厦租赁1,630 平方米；深圳华鼎投资基金在福田免税商务大厦租赁2011.8平方米；深圳市信城不动产在蛇口的海洋石油大厦租赁2.95万平方米。

四、成交价分析：南山稳超福田，罗湖回报率最高

4.1 全市写字楼价格分析：南山市场均价稳超福田

从中原智商中心监控的数据来看，目前深圳写字楼均价约为4.8万元/平方米，随着前海、蛇口、后海和深圳湾地区商务集群的崛起，南山区新入市写字楼价格已经飙升至9.56万元/平方米；福田区写字楼价格经历持续性补涨，新入市楼盘均价攀升至8.37万元/平方米；龙华区深圳北站-红山商圈多个写字楼畅销入市，成交均价也达6.86万元/平方米，位列全市第三。

2018年上半年，全市写字楼租金约为217元/平方米/月，其中福田最高，达到229元/平方米/月；龙岗区为全市最低，仅为90元/平方米/月。虽然南山区不乏大量甲级写字楼入市，南山区平均租金仍然未超罗湖区，上半年租金录得199元/平方米/月。

罗湖的甲级写字楼数量虽然整体偏少，但物业投资回报率却是全市最高，达到6.49%，比全市水平高出1.05个百分点。龙华区是继前海后海之后发展最为迅速的片区，近两年竣工不少中高档次的写字楼，但绝大多数仍然未交付使用，写字楼投资回报率仍垫底各区域，仅为1.66%，若深圳北站-红山商务区甲级写字楼的招租完成，回报率将随着该片区市场的成熟而稳步上升。

4.2 甲级写字楼：中心区趋近饱和，“曼哈顿”区前景广阔

目前深圳甲级写字楼主要集中在地王、中心区、中心西区、科技园、后海和前海六个片区，全市120个甲级写字楼存量约894万平方米，甲级写字楼售价约为5.6万元/平方米，租金约为257元/平方米/月，投资回报率约为5.51%。自地铁11号线红树湾南至机场北沿线的商务区被誉为中国的曼哈顿，也是粤港澳大湾区的重点建设区；全市准甲级写字楼售价约为4.32万元/平方米，租金约为185元/平方米/月，投资回报率约为5.14%。

五、市场预判：前海供应王者归来，市场成交量跌价平

5.1 供应量：“曼哈顿”区初显，前海现楼集中放量

据中原智商中心监控，2018年下半年深圳潜在供应约有27个项目，办公面积高达223万平方米之巨，未来几年半数以上的供应面积将来自前海。下半年供应中可供销售的面积超过82万平方米、开发商持有可供租赁的面积约76万平方米、而开发商持有自用的面积约42万平方米。

从区域分布来看，2018年深圳宝安、南山、罗湖和龙岗四区有写字楼供应，但重点依然集中在南山区，链接中国版曼哈顿雏形已现。其中宝安有3个项目，总供应18.4万平方米的办公面积，占全市总量的8%；罗湖区大约6个楼盘入市，合计办公面积达4.66万平方米，占全市总量的2%；南山则多达17个项目，办公面积高达162.9万平方米，占全市总量的73%，前海片区的楼盘开始集中放量，前海中心区和科技园片区是下半年写字楼供应的主战场。

5.2 成交量：受制金融去杠杆，上涨压力渐显

2018年上半年，深圳一手写字楼市场需求旺盛，由大宗投资交易带动的龙华区独占鳌头，若市场需求继续保持良好势头，成交量在年底有望达到63.86万平方米，但从上半年的供应力度、近期的中美贸易争端和上半年持续萎缩的出口数据表现来看，虽然深圳各地出现排队抢购住房的热潮，但我们对深圳写字楼市场接下来的市场走势持谨慎乐观的看法。

5.3 成交价：供应潮及P2P倒闭潮拖累租金上行

在较为严厉的楼市调控环境下，深圳的房地产市场价格走势较为稳定，虽然住宅新房市场价格连续21个月下行，但一手写字楼市场价格仍然震荡上行，呈现结构性变化和波动，上半年宝安区成交占比高达65%，也提振了市场均价的上行，下半年若龙岗区成交量攀升势必会使得市场均价一定程度下移；在租赁市场上，前海合作区入市楼盘虽然能提升租金水平，但整体市场租赁需求会受近期P2P平台的倒闭潮牵连，下半年写字楼市场租金上涨面临重重压力。

5.4 新供应：前海合作区土地供应王者归来

2018年，深圳市计划新供应商业服务业用地54万平方米，同比增长8%，其中新增供应24万平方米，前海合作区新增土地9.5万平方米，占全市供应量40%；坪山区新增5万平方米，占全市供应量21%；全市城市更新土地29万平方米；全市新增产业用地168万平方米，前海合作区新增产业用地高达98.5万平方米，占全市供应量58.6%，坪山区新增产业用地16万平方米，占全市供应量9.5%；年内，前海合作区的土地和写字楼供应市场强势归来，区内预计供应超过108万平方米的商服和产业用地，根据前海的远景规划显示：前海合作区建设规模2600万-3000万平方米，其中办公面积1200万平方米，商业建筑面积360万平方米；前海合作区的基础设施还处于完善期，预计下半年有108.7万平方米的办公空间进入市场，目前该片区的写字楼租金水平大约149元/平方米。

撰稿：中原智商