2023-09-26
东莞市调解员（把调解现场“搬”进写字楼，东莞法院向辖区商圈发出司法建议书羊城派2023-09-19 19:07）
“法院通过‘现场调解+司法建议’的方式，针对商圈租赁中遇到的问题，给出翔实指导，对我们今后的合规经营起了非常大的帮助。”来自东莞东城一企业代表艾某说。据悉，仅2023年上半年，东莞市第一人民法院东城法庭共受理涉商业物业租赁合同纠纷142件，辖区该类案件数有增长趋势。为此，东城法庭推动矛盾纠纷前端化解，用“现场调解+司法建议”的方式打开此类纠纷化解新方向。调解现场“搬”进写字楼“独立卫生间被打通改建为公共厕所，部分洗手间被拆除......装修改建行为太夸张，已影响到我方房屋后续正常使用。”业主方表示，除非某人寿公司对房屋进行修复，否则拒绝退还租赁保证金。2016年，某人寿公司承租肖某等多名业主的房屋用于办公并分别签订了《租赁合同》，合同约定：某人寿公司经各业主同意并报请政府有关部门批准后可对房屋进行装修；合同终止后某人寿公司应返还房屋（无需恢复原状），各业主应在合同终止后十日内将收取的租赁保证金退还某人寿公司。但租赁合同到期后，某人寿公司返还房屋并要求各业主退还租赁保证金时，遭业主拒绝，因此某人寿公司诉至东莞市第一人民法院，要求各业主退还租赁保证金并支付逾期利息。东城法庭调解员谭立、彭晴欣收案后，积极联系双方了解详情。双方对基本事实各执一词，各业主表示要提起反诉，并对房屋修复费用申请评估鉴定，要求某人寿公司赔偿恢复房屋原状的费用。考虑到纠纷进入实体审理后可能涉及评估鉴定，诉讼成本高，为减轻当事人诉累，调解员进行实地勘查，并将调解现场搬至租赁物业所在写字楼，组织双方开展面对面调解。现场，调解员从情、理、法等维度对双方进行思想疏导，消除双方对立情绪，从诉讼风险与成本费用等方面做双方工作。经耐心调解，双方签订协议，业主同意退回部分租赁保证金，某人寿公司申请撤诉。开出“药方”治未病现场调解结束后，东城法庭法官与辖区商圈代表、租户代表等就租赁纠纷争议的重难点问题进行交流，为商圈内的企业进行法律体检。经交流，法官发现物业租赁纠纷发生的因素多为合同条款约定不明、物业设施不符合约定、权属基础不清、非法转租、单方违约、责任分担争议等因素，大多数租赁双方在签署合同时，都直接从网上下载格式合同，并未针对自身物业特征进行修改，在后期约定事项发生改变时，也没及时签订补充协议。为从源头减少此类纠纷，法官向该商圈发出商业租赁合规经营的司法建议，针对物业租赁合同纠纷中易引起争议的条款提出完善书面合同签订手续、确保租赁物业符合适租条件、规范租赁物业物权转移、谨慎处理承租方违约霸场等建议。该司法建议发出后不久，东城法庭便收到来自商圈的回函，回函称商圈就该建议已召开企业代表会议研究条款、整改落实。“目前建议落实的节奏已明显加快，东城法庭会继续跟进，对司法建议中的相关法律问题进行解答与指导，让建议真正落到实处，推动商圈租赁业高效安全进行。”东城法庭庭长林玉坤说。文丨羊城晚报全媒体记者 王雷 通讯员 胡敏怡 谭悦来源 | 羊城晚报·羊城派责编 | 冯小静校对 | 彭继业举报/反馈