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后疫情时期上海写字楼租赁市场行情怎么样？上海办公楼租赁市场需求分析 甲级办公楼市场需求中长期稳健发展

新冠疫情对办公楼乃至整个商业地产市场带来的负面影响，是毋庸置疑的。近期随着疫情防控措施的逐步放宽，部分行业释放出复苏向好的信号，市场活跃度大幅提高。我们认为，展望今年全国办公楼租赁市场，

以下几点值得我们关注：

与去年相比，办公楼租赁需求放缓，全国多个城市位于供给高峰

受新冠疫情及相关防控措施影响，上半年，全国办公楼租赁成交量整体显著下降。面对市场的不确定性，企业普遍采取更为谨慎的租赁策略，续租成为租户的自然选择；与此同时，出于成本考虑，部分企业选择搬迁到租金更为优惠的非中央商务区。

自三月中旬起，全国主要办公楼市场活动开始显现微幅回升，二季度多个城市办公楼租赁活跃度大幅提升，市场信心有所提振。尽管北京受到了第二轮疫情的影响，但有效的管控措施以及办公楼宇的安检措施保障了市场活动的正常运行，不论是租赁成交面积还是成交数量均较今年一季度有所回升。

但是，与2003年非典疫情后办公楼市场恢复迅速增长不同，在此次后疫情时代，受抑于供应和租金压力，市场的完全复苏需要更长的时间。

在刚刚过去的第二季度，新入市项目较上季度有大幅提升。四个一线城市本季度新增供应主要集中在北京和上海。相比一线城市，中国主要二线城市在第二季度的供给量也有所上升，仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应为41.1万平方米。全国多数城市处于供给高峰，这也将为市场带来更多租赁选择。

部分行业显现相对韧性，有望成为拉动办公需求的核心动力

尽管疫情对中国的许多行业都产生了负面影响，但也为各行各业创造了潜在的转型增长机会，如保险、在线娱乐、医疗健康、房地产科技和数字科技等。

以上海为例，多个业主观察到科技类企业的看房量和问询量有所增加，这一现象在中等租金水平的细分市场更为明显。

此外，新经济领域的企业在这次危机中表现相对亮眼。深圳南山的科技园片区作为互联网服务业集中度最高的区域，在2020年第一季度所有已竣工项目中未录得空置率上升，体现出该行业的韧性。

另外一个例子来自于国内领先的生活服务电子商务公司，经业务整合后，该公司考虑在深圳设立面积超过两万平方米的区域总部；此外，某互联网科技企业也在深圳市场积极寻找近五万平方米的扩租面积；与此同时，某电商公司也在计划将办公面积扩大约一万平方米。投资者势必将捕捉到这些举动，并进一步关注其背后的内需基本面情况

办公空间未来将会为员工提供不一样的体验

除中国外，亚太地区各国也在逐渐放开隔离限制，并且逐步恢复正常办公状态，许多企业都在考虑其企业不动产组合如何适应“新常态”。根据仲量联行的一项调查显示，超过80%的客户已经开始探索新的业务运营模式，或正对办公空间做出一定程度的改动。

远程办公的尝试似乎在全球范围内都取得了成功，虽然疫情改变了人们对于远程办公的效率的看法，但它并不能给所有企业提供长期、可持续的最佳解决方案。居家远程办公时仍面临着诸多问题，例如较小的公寓面积、居住在合租房等共享居住空间、网络连接问题或是需要同时承担家务等等。

虽然远程办公赋予了员工更多的自由，促进了生活与工作的平衡，但是办公空间仍然在某些方面发挥着至关重要的作用，例如为员工提供极为重要的空间场所，让他们能够为共同的价值进行协作和互动、提升员工士气、提高生产力。我们认为，从中长期来看，办公空间仍将是中国乃至亚太地区的企业雇主在职业战略方面的重点关注内容。

通过下面两个案例，来看一下疫情下企业如何应对办公场所的问题。

案例一：某知名软件企业

受疫情爆发、欧美经济下行的影响，该软件企业意识到了成本的重要性。

老板一方面要求搬离人均面积40平米的高档写字楼，一方面提出一连串的无法满足的换租条件——1800平米、押一付三、一年起租、一个月免租期、带装修和家具拎包入驻、不出所在商圈。

众所周知，1800平米带家具的场地，除非碰到哪个公司倒闭，才可能有这样捡漏的运气。加之，该商圈园区和企业比较饱和，鲜有这类项目。为了解决该客户的问题，我们找到园区管委会领导求助，期望有经营不善的孵化器、众创空间遗留，未果。交谈间，园区领导也意识到了商圈内应该有能够为非常时期企业过度或者落脚的空间。按说，时下如此，园区、业主真的应该为客户着想，帮助配备一个最基本的拎包入住的条件

案例二：某短视频企业

由于政策因素，该企业在2019年产品下架，业务受到了一定程度的影响。加上今年疫情来袭，招聘一直都没能完全恢复。

与之形成鲜明对比的是，去年的办公区还空着一半面积。本想在短期内找到一个拎包入住的项目，但是所在的商圈中乙级以下写字楼都不带家具，不具备拎包入住的条件。犹豫之间，时间没了，必须续约了。

难道家具就那么贵么？业主掏不起这个钱么？据我们了解，一般互联网、科技企业的办公家具约为2000元/套，某某网数据显示，成色好的二手家具也只有600元/套。按照上面企业的例子，100-300人计算一次性投入仅60，000-180，000元。但是很多企业考虑沉没成本不愿意投入，认为买二手家具会影响员工士气，而遗留装修和家具就可以顺理成章继承使用。

尽管如此，更多的业主，尤其是甲级、乙级写字楼的业主仍然没有看到企业的需求。2019年，在很多企业撤离甲级写字楼、抄底国企办公楼之后，望京SOHO的一些业主还在投资高档写字楼，估计早前的甲乙方，未来只能相忘于江湖了。从这个逻辑看，联合办公真的能够起到弥补的作用。

案例总结

后疫情时代，无论是业主还是企业，都是需要考虑成本问题，都应该具备前瞻意识和果断判断的能力。

扩租和升级为主要房地产策略，楼宇健康关注度提升

“扩租和升级是2022年写字楼租户的主流房地产策略；全球疫情的持续让越来越多的租户将楼宇健康纳入选址因素。”

CBRE2021年中国写字楼租户调查显示，未来三年将优先进行扩租和整合的受访者分别占到24%和20%，占据前两位。2022年充裕的可租面积将为租户上述房地产策略的实施创造良机。在2021年，扩租交易的成交面积较2020年及2019年分别增长了205%和318%。上海写字楼租赁出租首页_上海办公楼办公室出租售卖_上海办公场地租赁平台网​www.ueseres.com

另一个重要的租赁趋势是品质升级，高品质新楼宇集中且交通和商业配套完备的新兴商务区将持续受到青睐。继前两年的上海前滩、北京丽泽之后，上海徐汇滨江、深圳前海、广州琶洲有望成为2022年的热点租户流入区域。

另一方面，随着一线城市核心商务区空置率进一步走低，金融、专业服务等希望在上述区位进行办公空间搬迁升级的租户需要加快推进其租赁计划。

上海写字楼租赁市场 楼宇健康关注度提升 甲级办公楼市场需求中长期稳健发展

品质升级的趋势也反映出企业与员工关注办公场所健康的长期诉求。疫情爆发后，健康成为企业租赁策略中重要的考量因素之一。租户调查结果显示，47%的受访企业认为楼宇健康是影响其选址决策的重要因素，该比例较疫情前提升了28个百分点。

自今年第一季度起，疫情反复对于多个市场的租赁活动产生较为显著的影响。一季度全国甲级办公楼整体净吸纳量较2021年末出现回落，其中深圳等市场影响显著。在第二季度，上海市场受疫情影响最为显著，净吸纳量短期内由正转负。项目带看和入场装修等租赁进程纷纷暂停。面对疫情冲击和经济下行压力，全国大部分市场均受到影响。

但是，从中长期来看，基于经济研究机构的共识：疫情并没有改变中国宏观经济长期向好的未来预测。中国甲级办公楼市场需求的中长期稳健发展同样可以预见。分行业来看，金融、专业服务企业及科技互联网企业在长期依然将作为需求的引擎力量，同时，“新经济”带动下的生物医药、新能源、新消费等领域的企业需求在部分城市也有望成为新的增长来源。