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“需求复苏、韧性生长”是2021年深圳办公楼租赁市场的总基调。尽管受到疫情零星复发、“双减”政策落地、亚马逊监管趋严、地产信用事件等扰动，四个季度均录得非常可观的净吸纳量，推动全市甲级办公楼年净吸纳量首次突破百万平方米。

需求回暖加速 空置率下探至近三年最低点

2021年第四季度甲级办公楼宇存量达到869.8万平方米，其中南山区和福田区办公空间占比超90%。

本季度新增1个甲级物业入市租赁，租赁面积达到633.5万平方米。甲级办公楼市场去化表现突出，去化面积创历史新高，全市空置率环比下跌3个百分点，租金较上季度环比小幅下跌0.7%。

2021Q4深圳甲级办公楼主要市场指标

*注：市场化租赁面积为办公楼内对外租赁的面积

第四季度，市场回暖趋势明显，净吸纳量达35.2万平方米，较上季度环比提升24.2%。连续三个季度呈现供不应求的态势，推动空置率来到近三年最低水平。

深圳甲级办公楼新增租赁面积、净吸纳量及空置率走势

在市场活跃度分布上，南山区和福田区分别为全市贡献约60%和30%的租赁活跃度，整体上延续了第三季度的表现。在细分商务区上，科技园的租赁交易活跃度依旧最高，成熟的商务氛围和丰富的产业配套持续吸引着企业的流入。

前海的办公租赁活跃度小幅提升。第三季度末中央印发的前海政策强调全面推动前海合作区深化改革，发挥好前海合作区先行先试的“桥头堡”作用；第四季度，前海管理局正式印发办公用房资金补贴政策，衔接了相关到期的补贴管理办法，持续推动对现代服务业的招商引资。

2021年Q4租赁交易热点图

第四季度租赁交易概况

第四季度交易类型以搬迁及新设立为主，两者共计贡献了约86%的租赁交易数量。深圳办公租赁市场经历连续季度的新设立扩张后，新设立的增长态势有所缓和；扩租增长的态势延续上季度强势表现，第四季度录得多宗大型科技企业扩租交易。

第四季度办公楼租赁市场中最为活跃的租户行业仍为信息技术行业，其交易数量占比为39.4%，实现8.5个百分点的大幅环比上升。贸易、物流与零售行业的租赁交易数量占比有明显提升，较上季度增加3.4个百分点，本季度录得多宗贸易零售企业搬迁至前海的交易。其他行业总体延续了上季度的表现。

2021年Q4深圳甲级办公楼市场租赁交易构成

第三季度租赁市场活跃度TOP3的细分行业

01.软件服务

软件服务行业在办公楼租赁市场表现最为活跃，其交易数量占比约14.4%，环比增加约1.8个百分点，第四季度活跃度提升明显。软件服务企业对办公空间的需求面积普遍较大，本季度超半数租户的租赁面积需求为半层或以上。软件服务连续多个季度表现最为活跃，是支撑办公楼租赁市场需求的主力细分行业。

02.贸易与零售

贸易与零售行业租户在办公楼租赁市场活跃度上升明显，贡献约12.6%的租赁交易量。本季度，深圳办公楼市场发生多起外地企业来深设立办公点的交易。另外，在贸易与零售行业中，新消费租户表现较为亮眼，发生多起大面积的租赁交易。随着中产消费群体的扩容、消费理念的升级以及数字科技的发展等，新消费企业群体持续成长，在租赁市场的影响力将逐渐扩大。

03.传统金融机构

以银行、证券和保险为主的传统金融机构维持相对较高的活跃度，合计贡献约10.4%的租赁交易。第四季度，选址于前海的金融机构比例有所提升，前海金融业支持政策的正式出台以及前海作为金融业对外开放的试验田定位，持续吸引着金融租户的关注。

租赁案例租赁案例租赁案例

2021年甲级办公楼租赁市场回顾

全年净吸纳量首破百万平方米

2021年，深圳办公楼有11个重点优质项目新增入市，为市场注入约78万平方米市场化办公供应，推动全市市场化租赁面积至633万平方米。尽管供应端持续释放压力，深圳办公楼市场去化表现超预期，深圳市全年甲级办公楼净吸纳量为104.3万平方米，创造历史高峰水平，同时也带动甲级办公楼市场空置率来到近三年最低点水平，为18.9%。深圳甲级办公楼历年租赁面积（万平方米）

跨区搬迁：市场重心西移态势明显

2021年，南山区租赁市场呈现明显的净流入态势。新增供应集中于南山片区，为租户搬迁提供多元且充足的办公空间选择。同时，后海、前海等新兴商务区的快速建设吸引区外各行业租户进驻。从细分商务区上看，在积极的政策引导和持续优化的办公环境下，前海表现出强大的吸引力，跨行政区搬迁流入南山的租户有25%选择了进驻前海。

2021年深圳租户搬迁流向图

我们的发现与展望

“需求复苏、韧性生长“是2021年深圳办公楼租赁市场的总基调。尽管受到疫情零星复发、“双减”政策落地、亚马逊监管趋严、地产信用事件等扰动，四个季度均录得非常可观的净吸纳量，推动全市甲级办公楼年净吸纳量首次突破100万平方米。去化方面，在陆续有项目入市的压力下，各商务区办公楼空置率仍实现不同程度的下降；租金方面，各区指标出现分化。福田、南山以及宝安区办公租金率先在后疫情时期呈现企稳态势，而罗湖租金指标恢复相对缓慢。

2022年总体市场指标将有望在现阶段水平得到延续和巩固，以“稳”为主或贯穿未来全年主题。2022年供给节奏与过去一年相仿，在地理空间布局上，全市优质项目供应大多集中于前海片区。前海片区租赁活跃度有望维持在较高水平，片区的产业配套以及商务氛围将加速成熟。

道远咨询合伙人廖秀华女士表示：“回顾2021年，身处创新之城，深刻感受到城市活力的持续迸发。年内新增办公空间95万平方米，为现代服务业企业的扩张及办公升级提供充足空间，亦在一定程度上刺激企业租赁需求的释放。科技类企业再次展现其超乎预期的成长性，助推市场整体净吸纳量突破百万，创下历史新高。

历经多年租金下行和集中供应冲击，存量市场已初现分化之势。部分项目在租赁策略及租户结构优化上积极探索并取得成效，亦有部分项目仍在同质竞争中阵痛。聚焦新兴商务区，前海在2021年延续高度活跃态势，并在积极的政策引导和丰富的产业空间供给下初步实现租户结构的多元化。

2022年办公楼市场持续高峰供应态势，市场仍面临去化压力，机遇与挑战并存。新兴商务区建设的持续推进、存量市场在压力下的积极求变、叠加产业需求的升级迭代，将推动办公楼市场向更高质量发展。”

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道远咨询研究部负责人-陈小姐

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