雨花的决心-今日头条

2023-10-12

短文雨花参考答案（雨花的决心）

江北怎么感觉慢了？河西南鱼嘴超高层还建不建了？华为不是全国大裁员吗，雨花说的那些产业未来何去何从？......开发商产品越做越靠谱，但购房人对板块价值兑现却越来越迷茫。

城市，在不断变化，有快有慢，有近有远。

对于城市变化的感知，生活在那的人最直接、最敏锐，站在远处经手规划的人最客观、最恳切。

软件谷二十年，从毫不避讳的被忽视，到现在全国产城融合的新范本。产业人才不断聚集、扩充，多样业态鳞次栉比，区域交通、教育、医疗、商业等等配套飞速完善。

这其中，凝聚了哪些意志，是先验，还是偶然？软件谷如何眺望更远的未来，又会给这里生存、生活的高智群体带来些什么......

2022年10月30日，我们在软件谷保利·凤起云台项目现场，与多年深度参与雨花城市研究、规划编制以及数字产业招商的三位重量级嘉宾，进行了一场密度很高的讨论——对话软件谷。

客座嘉宾--

张侃南大规划院五所副所长，主持负责了《雨花台区国土空间规划（2020-2035）》、《雨花台区十四五发展规划》、《软件谷区域城镇开发边界优化研究》等多项规划研究。

汪毅南京市规划设计研究院副总规划师、城乡发展研究所所长、国家注册城市规划师、高级规划师、江苏省333高层次人才。已经完成和正在主持承担南京市国土空间总体规划（2020-2035）、南京市国土空间与自然资源保护利用规划、南京市城乡建设“十四五”规划、南京市城市更新规划等诸多重量级项目。

王萌仲量联行资深董事，作为“南京市招商合作伙伴机构”代表，长期为南京城市的产业发展、功能定位提供战略顾问咨询。近几年受雨花台区委托，先后领衔主导《板桥新城产业规划》，“两桥板块（雨花数字城核心区）”市场研究等多项雨花台区重量级顾问咨询工作。

主持人--

汪明宇扎根南京城建地产22年，与规划、城建、房产等行业管理部门结下了深厚感情，凭借深度的城市理解，以及客群理解和政府城市决策的前瞻性预判，为多家主流房企提供包括土地前策，产品定位，品牌落地传播策略，价值梳理，案场赋能，深度评论等多维度、多层次的策略咨询服务。

「雨花初印象」

汪明宇：像我们做城建记者那时候（2000年左右），对雨花的感知是模糊的。第一碰触比较少，第二确实也不太愿意来。如果说它是郊区，它是江南八区的主城，说它是主城，但是城市界面又一目了然，加上一堆断头路，确实不太方便，这是我对雨花过去的一些印象。

各位都是研究雨花区的专家，想问问各位对于雨花的印象，或者说各位是什么时候开始介入雨花的（规划的）？

张侃：刚刚主持人引入的话题叫“回望过去，展望未来”，我们在规划研究或者规划报告时候，首先就要研究城市是怎么来的，它又怎么成为现在我们看到的样子。当时，我们提出一个还比较尖锐的概念是“城市边缘区”，大概在2016/2017年的样子。

汪毅：我就很早就介入这方面的规划研究了，再说下去可能要暴露年龄。

王萌：2015年，我才从上海调到了南京。我不是南京人，但在11/12年的样子，可能跟雨花台区还比较有缘，那时候来南京出第一趟公差，代表一家外资软件跟网络信息服务的企业在全南京选址，当时我负责江宁片区的选址，虽说没有直接对接雨花，但和我们几个地区分组都一起进行了研究和讨论。最后，这家公司选址定在了雨花台，也算见证了一个历史性的结果。

张侃：我们抛出这个概念（城市边缘区），并不是按当时雨花区的情况来（计算）的，而是基于2000年左右南京大规模建设雨花台区的定位来的，它是我们整个城市大规模建设的开始。谈到一切的缘起——区位，雨花台区，作为“中心城市的边缘区位”，它是一个很有意思的区位。从规划角度用大白话讲，主城区一些不太好放的东西，放到这儿来。

举个例子，比如说2000年之后一直在建的保障房，（雨花）岱山片区是一个典型；再比如，区域型的交通措施，大型快速路、环线，雨花都是被“穿过”或者说“切割”比较多的地方。

「得与失」

汪明宇：雨花在过去，确实是个相对弱势的板块，是不是越是这样的板块素质越难破局？

张侃：雨花软件谷，确实是像我们刚刚说的，容纳了一些过去城市中心无法承载的一些东西。但看到局限性的时候我们很显然又看到它好的一部分。

因为区位它边缘化，但因此这个区域也积累了一些当时主城区所不能容纳的一些好的条件，就像咱们现在所看到的软件谷的产业集群。南京需要更高层次的发展，但主城区的成本是比较高的，而雨花台区恰好是集经济及其他譬如交通、区位等各种因素的最优解，所以它又是十分独特的，正好顺势而为。

汪明宇：也就是说，虽然雨花台区的先天条件要比中心区相对弱一点，但因为价值洼地的属性，所以成本和前景发展是足以找到平衡的。

汪毅：2000年前，主城区确实被定义在城墙以里，或者几个干道以内的区域。但是随着城区的扩大，城市能级的提升，雨花被划在了新一轮主城区的范围之内，现在的雨花软件谷，已经成为数一数二的软件名城。

但当时接受到的区位影响是有好有坏。一方面，作为被忽视的区位，难免出现“灯下黑”的情况；另一方面，这样的区位市场（反应）又是敏锐的。

包括咱们刚刚谈到的保障房现在也慢慢变成商品房在流通，随着城市的扩能和更新，尤其是十三五期间，雨花的界面又在慢慢改善，加上产业、人才的倒逼，城市整体形象都在发生变化，这也都是政府和市场良性互动的一个结果。

「产业破局」

汪明宇：刚刚两位谈及城市规划和发展带来的城市形象的一些变化，其实就我个人直观的感受，我的公司大概在2015年搬到的软件谷，润和创智中心，当时真的觉得不太方便，幸亏有个配套食堂，不然可能简单就吃喝来讲都不方便。现在距离六七年的时间，当我再跟园区谈办公室租金的事，对方的回话就是不涨就不错了。包括周边的一些其他园区企业，经历了我们所看到的疫情（不稳定因素），我想问它们为什么还愿意扎堆在这儿？

王萌：我觉得很重要的一个原因，20年前，中国在集中搞软件业的时候，南京踩对了点。

当时踩对那个点的城市并不多，寥寥几个，也是因为南京高校众多，加上有十四所这样大院大所的科研基础，所以南京有幸成为全国首批软件产业名城。南京当时除了软件谷，还有徐庄提出要建设软件名城，但徐庄限于面积太小，软件谷又是南京向南发展的重地，那些迫于在主城（新街口）找大量办公用所的企业顺其自然来到了雨花。

当时，软件谷极力鼓励中兴、华为为代表的一些大企业在这里建总部，说是误打误撞也好、顺势而为也好，南京最最具有优势的产业就在这不断生根发芽了。越来越多的新企业看到了这个地方，“层层加码”，慢慢就形成了软件谷这样一个非常难撼动的、非常具备“护城池”地位的一个（产业）基础了。

图源网络

汪明宇：我们看到现在的雨花软件谷，“中国软件名城”，南京市政府认定的四大产业中的主导产业组成部分，软件产业收入超2000亿，软件建筑面积超1000万平方米，涉软企业3492家，从业人员达到30万等等荣誉和实力。

回看以前的雨花，被称为“主城战略用地”，规划甚至包含江北和建邺等部分地区，过程中向外让出了“肉”，留下了骨头。那么，前后20年的可以说是跨越式的发展，我相信不是简单的行政力量的趋势，在这儿向各位请教，我们现在的发展成果到底怎么来的？

图源金陵微雨花

王萌：挺不容易的。其实自中国加入世贸组织之后，开始集中搞咱们所说的信息产业，而各个区域的发展方向是不同的。比如说广东，搞的是信息零部件的制造，南京市比较聪明地选了一个偏“软”的方向。

在里边，有几个里程碑的事件，比如中兴、华为作为第一拨企业的入驻，而且入驻的能级比较高，像华为云的整个中国区核心研发团队都在南京。有了这样的能级和技术，就能够整合上下游的供应链企业。

汪明宇：我曾经听说（在那段时间）高峰期时候，（软件谷）一天要入驻一家企业？

王萌：对，一点也不夸张。软件谷是由大企业和小企业层层揉成的。这里有领军团队、领军人才，其实就是领军企业，也有负责给核心项目做配套的企业，各个企业良性互动，就形成了我们现在看到的软件谷的生态圈。

其中，雨花台区也表现了自己的魄力，给了一些核心单位土地，且土地给得很奢侈。像润和创智中心，企业自己只用一部分，其他用来租赁，这样既保证了自己的核心运营，又把上下游企业给整合了起来，形成一整套的供应链。包括其他一些企业，当时除了在新街口做商业写字楼，也把目光也放在了软件谷做科研写字楼。人才、企业、土地，优质条件越滚越多，后来片区又相继入驻了商业，雨花客厅、世茂52＋等等，一些品质住宅也拔地而起。这样，（雨花台区）就从企业入驻慢慢变成了现在的产城融合。

图源网络软件谷世茂52+

「大道兴城后进有力」

汪明宇：您在做规划时候，作为一个普通老百姓，有没有雨花台如今面貌的一些个想象？

张侃：像有些大的行政规划，它是有自己的研究计划和循序渐进的过程做主导的。另一种情况，是市场性占主导的，比如软件谷。虽然但是在战略上是有些被忽视的，但天生市场是需要它的，会有一只看不见的手，形成无处不在的吸引力，所以，软件谷最后成功了。

现在我们汇报时候，都会有一种捎带扬眉吐气的感觉，你看，我们曾经不受重视，但是我们一直很争气。当时做规划过程中，真的有一个月一个变化的感觉，包括建设的速度和企业。

我们提到两个数字，2000多亿，1000万，这两个是对着的，其实在规划里面还要翻个番。软件谷在整个南京万亿信息服务产业占据的比重，未来是要占据半壁江山的，这是我们现在的展望。

图源网络

汪明宇：也就是说，咱们雨花未来所出的地，相当一部分是要用于产业的，或者与产业相关的服务配套。

张侃：对的。而且这种产带动城的模式是非常具有生命力的。

汪毅：南京去年明确的发展模式是2+2+x，2就是最优质的产业，软件信息服务是放在第一位的。因此，我们提到的超2000亿的软件业务收入，包括30万的就业人口，到2025年翻一番是个比较务实的推算。当然，在后续发展过程中，因为相对醇熟的产业基础，人才的涌入，又会对软件谷本身提出更高的改善要求。

「雨核概念」

汪明宇：我虽然做了20年城建记者，对于雨花规划的研究肯定不如各位。我们雨花最近几年的概念太多了，有两桥、雨核、软件谷等等划分，关于雨花这些定义，官方是怎么解释的？

张侃：软件谷是专门有一个审批部门的，我们按传统说法把核心区这部分，也就是华为、中兴这块称作是小谷，但随着软件谷的发展势能越来越强，这个范围又在不断扩大。

我们有南园北园，还有西园（板桥开发区），这些是随着板块的发展在动态调整的。两桥就是铁心桥、西善桥片区，成立了两桥指挥部，主要偏向城市建设的导向，进行城市更新、居住、开发和城市服务；雨核从我们现在所处的地区一直延伸到南京南站，主要以城市服务、功能配套、教育、商业等等。

这样就形成了一个比较清晰的骨架，北边是很成熟的软件谷北园，华为，南边南园是软件谷一个新的增长极，秦淮新河以南也在进行新一轮的紧密招商。这里透露一下，新招商的企业定位甚至要比北园功能性更凸显。

「蝴蝶骨架大道兴城」

汪明宇：我们说，无论产业发展，最终都要落在人居上。传统来看，区政府落在哪，哪里可能就是一个相对集中的大中心，但雨花给我的感觉好像不是这样，传统的城市服务好像是比较分散的。

张萌：我的感觉，这种没有固定中心的状态是天生的。我们看雨花台的形状像蝴蝶一样，一边是软件谷-南站，一边是板桥，中间又是两桥一个瘦瘦的身体作为核心。一般从空间来看，天生它就不太好确定中心，它不是方方正正的，像江宁、栖霞，地大但形态又不够方正，所以中心很难去定义。

但是好在，随着软件谷也在不断提升，区域在拎主线的过程中，会让这个骨架更加清晰，像我们刚刚说到的数字大道，就是很好的新的发展轴线。

汪明宇：我们常说“大道兴城”，像仙林大道、江东路，都串联起一个片区的丰富资源，咱们所处片区的数字大道，是不是也将具备这种属性。

张侃：有价值的地方会形成中心。以前可能是生活性的区域或者说高能级的区域，比如新街口，我们研究，未来一个区域的中心，可能会越来越趋向于服务有活力的、以产业为主导的区域集群，它会有一种转移，这也是城市转型的要求。因此，软件谷未来所需要的社区场景化体验、丰富的服务设施设备是非常值得期待的。

说到数字大道，我们要看规划的一些变化。上一轮的规划中，南京其实更强调的是南北向的轴带，中心区-秦淮河-南站、包括夹带的雨花，所以现在已经发展得比较成熟。

但反过头来看我们东西向的轴带，并没有一个十分具备存在感的发展轴线，秦淮河时代、外秦淮河时代，没有系统的连接，直到链接了雨花，衍生了我们现在看到的秦淮河百里风光带，东西线的价值就凸显出来了，从东边的南站到数字大道、雨核，再到西边的河西鱼嘴，有金融、产业、服务、居住、城市枢纽，跟传统的数字轴完全不一样，形成了一条非常重要的复合功能轴，对于雨花来说也是备受期待，举足轻重。

图源金陵微雨花

加上雨花道路的调整，像断头路的改善、宁芜铁路搬迁等等，今后雨花会迅速融入到区域发展的结构中去。

王萌：这里还有一点补充，地铁16号线，将来会形成一条生态廊道，有数字大道这样的交通和产业的廊道，还有轨道交通的廊道等等，到时候对区域提升都非常有意义。

汪明宇：那我们目前所在的区位准确定义是什么？

张侃：我们现在的区位虽然区域上属于两桥中的铁心桥，但实际上又可以说是雨花数字城的概念。未来，这些板块会深度融合成一个共同的概念。

「老百姓的想象」

汪明宇：软件谷被称为南京市年轻人最愿意聚集、从业增长最快的一个地方，您有感觉吗？

汪毅：软件谷和大学城是不一样的，就业属性更浓，像咱们规划里就提出类似“最青春”的概念。

汪明宇：我知道一个比较有意思的现象，雨花产业形成聚集很早，但很多人之前不在雨花买房。

王萌：这在当时也是比较可惜的，软件谷这批年轻人可能早先更青睐河西南，那时候人家住宅先起，加上这批人支付能力很强，包括建邺区那边也有很多办公CBD，所以算是抢占先机。

汪明宇：雨花失去了早先那批中坚力量，但咱们近两年也开启了品质住宅的建设，加上现在卷产品，产城继续融合，更多年轻人才，更注重品质的房产项目，也可以说是一种塞翁失马。咱们话题聊到了现在，回看了过去，我在这里还是想和各位展望下雨花的未来。各位对雨花的信心足吗，或者说我们普通老百姓生活在这，要如何相信雨花？

张侃：我们做规划说，你自己都不信，别人肯定也不信。我从2015年开始给雨花做规划，过程真的是越做越有自信。雨花的产业是丰盈的，有人说留不住人才，可能是住宅方面，这是因为过往软件谷围绕的住宅产品严重不足造成的影响。我们也知道，住宅是有限的，我们肯定首当其冲保障产业用地。所以，经济这方面的愿景我是完全不担心的。

王萌：当时世茂，一个正儿八经的开发商来软件谷做产品，完全不是润和这种产业园性质，我们给它做写字楼租赁代理，不到两年的时间全部完成，这就是我看到的一种大步向前走的趋势。我们负责区域招商，在这里也跟大家透露个消息，像网络安全领域、航空航天、轨道交通装备，大国重器相关的央企研究院正在整个从北京正在迁往南京落地，随着京沪高铁落到南京这个趋势也是很明显的。从绕城看到的经天变化的logo我们都能感到这里的活力。大家不妨骑个车子，在雨花走一走，肯定能感受到。

汪毅：中国人的愿望是比较朴素的，有产业，上下班方便，有个还行的小房子，这样就足够留住人才，我们把内功做好，交付质量有保证，配套设施齐备，自然而然筑巢引凤。

张侃：我们做规划，希望的是随着发展能给区域人才提供更好的生存生活空间，这里的一个对标：传统主城。产业毕竟是搬不走的，产业链都在这，我们能做的就是不断补短板，像教育、医疗等等。

汪明宇：可能会有哪些公共资源会在这聚集？

张侃：雨花的规划思路是非常清晰的，就是针对高智中青年人群所做的改善，像中华学校，我们像一号工程一样去执行，很多雨花台区领导都是直接对接的；医疗资源，现在的省妇幼，住在这的人肯定不想一点小病再跑到很远的地方。