疫情期间租赁合同怎么解决（疫情下房屋租赁合同的法律问题分析）
自2020年以来，随着新冠病毒疫情的发展，各地防疫政策不断变化、升级。疫情的长期反复给社会各界都带来了巨大影响，尤其给第三产业带来了沉重打击。2022年3月，上海市新一轮本土疫情爆发且短期内一直未能得到有效的控制，商铺、写字楼等商业房屋租赁市场也会受到强烈冲击，本文将结合相关法律法规、政策及案例对疫情下房屋租赁合同的法律问题分析，供参考。
一、疫情期间房租减免问题
关于新冠疫情属于突发性的卫生事件，即使疫情开始到现在已经2年有余，但是关于减免租金并不是法律能够明确规定的问题，中央及各地政府陆续也都颁布了相应的政策。例如针对本轮疫情上海出台了对于承租国有经营性房屋的小微企业和个体工商户普遍给予3个月减租扶持，疫情中高风险相应地区再给予3个月租金减免，合计最高给予6个月租金减免，2022年租期不满一年则按比例免租，减租政策直接惠及最终承租人，中间环节不享受减免的政策。在上述减免政策中，只要承租的是国有经营性房屋，虽不在中高风险相应地区，但按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，或全年经营亏损的最终承租方，也可以享受除普遍3个月租金减免额外3个月租金减免扶持。
但是政策是无法强制承租非国有房屋进行减免房租的，但政府也鼓励出租方通过协商的方式对承租方给予减免以分担承租方合理的损失，并计划在相关税收减免、各类扶持政策中对主动减免房租的市场主体给予扶持。对于承租非国有经营性房屋的承租人，可以关注或向主管部门咨询政府对出租方的该类扶持政策，寻求增加协商减租的可能性。上海高院对经营性房屋承租人能否减免疫情期间房屋租金的指导性意见是要求根据案件情况进行个案处理，但其审判思路主要有以下几点，供参考：(1)受疫情影响房屋无法正常使用，则一般可以减免;(2)疫情并未影响房屋实际占有使用，只是客流减少影响营业收入，还没有达到严重影响的程度，一般不减免租金;(3)如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响，出于公平原则，则可以对租金进行适当减免，出租人与承租人共担一部分风险。
二、疫情期间迟延交付房租问题
根据《民法典》第七百二十二条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据2020年最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述法律法规的规定，并不是所有的企业在疫情期间都能延期交房租，因疫情导致导致承租人困难的，例如疫情期间短时间内不能有效复工的企业；但是一直正常运营的企业，例如一直正常开业的超市等，一般来说是不能以经营困难是不能延期交房租的。
三、疫情期间解除房屋租赁合同的问题
首先在疫情期间解除房屋租赁合同的提出主体主要是指承租方，虽然在《民法典》合同篇中对于解除合同的条件进行了限制，但是在司法实践中，如果承租人提出解除合同，法院一般都会支持。因为如果承租人坚持不肯继续履行租房，合同目的难以实现。但是并不意味着承租方可以以无力承担房租能不能以疫情不可抗力为由不承担任何违约责任解除租赁合同。根据2020年最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及《民法典》相关规定，只有疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的才可以无责解除租赁合同。也就是说，一般只有为展览、会议等为特定目的而预订的场地租赁合同，因疫情或者疫情防控措施导致该活动取消才可以无责解除，长期经营类的商铺是不可以直接无责解除租赁合同的。
综上所述，若不是为了特定目的而预订的场地租赁合同，因疫情或者疫情防控措施导致该活动取消的，承租人最终虽然可以解除房屋租赁合同，但是承租人是需要承担违约责任的；只是因为受疫情影响，法院会适当减轻承租人的违约责任，具体要结合疫情影响程度、支付租金情况、店铺经营情况等确定。
四、疫情隔离期间租赁合同届满的问题
根据《民法典》规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。疫情期间，若出租人已经明确表示要求解除合同，但承租人因为防控措施确实无法搬离，应属于不可抗力，可以部分或全部免除责任。但不搬离的同时，也应参照此前合同约定或双方协商，由承租方向出租方支付使用费。
本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于重大突发性公共卫生事件，由于政府采取的相应的疫情防控措施会使房屋租赁合同的履行产生各种各样的问题。虽然各地也出台了相关的法规及政策，但是并不能确定的、全面的解决各种纠纷，在实践中还是希望出租方与承租方以协商为主，妥善解决。
作者简介
张心如
主攻不良资产处置，主要为银行、四大AMC做不良贷款清收及项目处置；具体包括提起不良资产清收领域的典型诉讼；胜诉案件的强制执行，关键资产的处置和管理等。