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如果您正在考虑租赁办公室，是否会遇到如下问题？中国办公楼市场一般标准是什么？办公楼分为哪些类型？办公楼有哪些等级？办公区域面积怎么定义？租赁办公楼需要考虑哪些因素？租赁办公楼会产生哪些费用？租赁办公楼有哪些常规步骤？办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力。《上海办公楼租赁指南》助您全面掌握办公楼类型、租赁步骤、费用标准等多重考量因素，使您的办公室选址事半功倍。

办公楼市场概览

2021年，中国21个重点城市（包含香港）的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米，未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较大。

上海办公楼市场解析

上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业比重继续提高。 截至2021年，上海甲级办公楼总体量录得1,509万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中 央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。2021年以来，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求持续回升，整体市场租金上涨，净吸纳量创历史新高，空置率稳步下降。上海公共交通提速发展，增强新兴板块联动性随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增长将近1.5倍至329公里。 根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。根据仲量联行在线地理信息系统MapIT， 计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。

上海办公楼具体分布在哪些区域？

黄浦江将上海市中心为两个区域：浦西（黄浦江以西）和浦东（黄浦江以东）。上海的办公楼市场则可分为中央商务区和快速崛起地集合优质甲级办 公楼的非中央商务区。在城市地铁快速扩张的驱动下，中央商务区和非中央 商务区细分成四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。

办公楼租赁指南

办公楼分为哪些类型？按产权类别分类：单一产权（大业主）单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有。分散产权（小业主）少量的办公楼为分散式产权（小业主）。该类型办公楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。按营业形式分类传统式办公室典型的供企业员工办公、从事商业经 营活动、共享功能设施的场所，按建筑和配套质量可分为超甲级、甲级、乙级等多个等级。与服务式办公室和联合办公空间相比，交付后依租户需求可能需要装修且租期较长。服务式办公室各项功能齐全，可即租即用。与传统办公室相比，服务式办公室的安排更灵 活，适合不同的办公规模。此类模式便于公司迅速开展业务、解决短期租赁的 需求。但租户间需共享功能区域，例如会议室、接待区等。联合办公空间创业者、自由职业者或为不同雇主工作的人员为了共享办公设施、观点和知识，而使用的办公空间。具有租赁模式多样、租期灵活、成本低等特点，为租户提供快速扩张或收缩工作空间的便利优势。在北京，联合办公空间密集程度最高的地区是位于朝阳区的CBD和望京。联合办公空间正在成为众多企业降低企业房地产成本，满足员工多样化需求的全新选择。办公楼有哪些等级 ？（图中指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。）租赁办公楼需要考虑哪些因素？办公室选址：理想的办公室选址及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升员工对公司的信心，提高工作效率。租赁面积：员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间策略，因此对于租赁面积考量也需与时俱进。进度管理：根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要2-6个月的时间才能完成新办公室的设立。为确保项目的顺利完成，预留时间、适时干预确保项目进度至关重要。预算控制：成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各办公楼的租赁意向书。租赁办公楼会产生哪些费用？租金：办公楼市场的标准租赁期为3年，通常租金在3年内保持不变。部分业主也可接受5-6年的租赁期，甚至更长，但租赁期内租金会有所调整。 物业管理费：物业管理费是在租赁过程中除租金外的另一项重要支出，费用通常不可洽谈，一般由业主聘请的物业管理公司收取。 租赁保证金：租赁保证金是为保证租赁合同的履行，租户在合同签订时按应付租金的一定比例付给业主的担保金。租赁保证金通常在租赁合同履行完毕时返还。 装修费：租户所租的办公室一般未经精装修（敞开式交付），租赁空间的装修费用需由租户承担。 装修还原费：租约期满后，租户需要承担将所租办公室还原至交付时状态的费用。 审批图/装修管理费：部分业主会收取审批所有装修图纸的费用，包括在此过程中产生的管理费。 法律费用 （若涉及）：租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中产生的法律费用。 增值税：增值税税率为租金的5%或11%，费用承担者以最终洽谈结果为准。 印花税：印花税为合同总额的千分之一，一般由业主和租户各付一半。 中介费：在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金，双方可进行谈判再由开发商最终文件确认中介费用。

租赁办公楼需要经历哪些步骤？办公楼租赁进度 1. 确定需求根据租户实际需求，确定基本筛选条件，如租金预算、所需面 积、大致地理范围等。2. 市场研究和分析展开全面深入的市场调研，实地考察各备选办公楼。3. 谈判策略和邀约函就筛选后的若干办公楼与业主分别展开谈判 4. 租赁条件分析和条款确定与业主确定租赁条款，签署租赁意向书，并缴付租赁保证金。 5. 审批流程和合同谈判：由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文本。签署合同并缴付全额保证金和首期租金。注册租赁合同（如需要）并支付相关税费。装修准备、设计 • 拟定大楼硬件设施的尽职调查方案 • 对办公楼进行硬件设施的尽职调查• 根据需求设计 “装修平面草图”• 确定办公场所功能需求 • 深化设计方案并与相关政府部门初步沟通 • 选定项目管理团队• 根据设计要求购置办公家具及其他相关设备• 施工单位取得相关施工许可证照交付 办公场所面积 （平方米）  施工期 （月）• <1,000                              1 • 1,000-3,000                      1-2 • 3,000-8,000                      2-3 • >8,000                              >3 装修期、项目管理• 开展室内装修工程 • 确保装修工程符合相关法律法规的要求 • 获取相关政府部门的批文（如有） 中国办公楼市场一般标准租金款项 计量单位：平方米 租金：报价为人民币/平方米（建筑面积）/天 常见的租赁期限：至少2年（通常包含租户以市场价格续租2-3年的选择权）；标准租期通常为 3-5年” 应付租金的频率：月度 常见的租赁押金（表示为x个月的租金）：3个月的租金和物业管理费 租金增长或租金评估的依据：基于市场租金水平取决于业主和租户间的谈判 （在某些情况下有租金上限） 租金增涨或租金评估的频率：通常在续租时；租约超过5年的大租户，每3或5年商议一次租金。对于其他租户，租赁条件取决于业主与租户之间的谈判 租金发票惯例：每月支付租金 账单分配：发票上所列的抬头单位必须是付款方 账单付款：在中国，根据所出具的发票付款 服务费，运营成本，维修和保险 服务费/管理费义务：租户承担，按月预付 中介费：在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金，双方可进行谈判再由开发商最终文件确认中介费用 水电费：每个租户分别计量并支付电费和电信费；用水包括在管理费中 停车：固定分配的停车位非常有限；如有停车位，则按单独的月租方式收取额外租金 内部维修责任：租户 共用部件维修责任（接待台、电梯、楼梯等）：业主 外部/结构维修责任：通常为业主 建筑保险责任：通常为业主 营业支出对账：非市场惯例 营业支出付款：非市场惯例 审计权：租户无审计权  税金印花税责任：每一方都需承担合占同总价的0.1％的印花税 当地房产税责任：业主负责 租金和服务费应缴纳的增值税/消费税责任：对于2016年5月1日之前或当日竣工的办公楼，租金增值税率为5％。对于2016年5月1日之后完工的办公楼，租金增值税为9％ 租约的处置 租户转租和转让权：通常仅接受转租或转让给租户的关联公司，不接受转租或转让给无关的第三 方（基于业主的批准有所不同） 租户提前解约权：仅适用于有退租条款的租约下，其他通常将会受到处罚 租约到期后的复原责任：恢复到租赁前的原始状态 租户是否有续签的法定权利：取决于业主与租户的谈判 租户到期时保留在该空间中的权利：租户享有在相同条件下租用该空间的优先权 租户在没有续租选择下的续租权力：租户享有在相同条件下租用该空间的优先权 租户在没有退租条款下的提前退租权力：

租户必须赔偿业主的损失

办公区域面积定义租户应留意办公区域的实用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。下列为业主常用的定义和概念：

文章来源@仲量联行