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作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

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单价3.5万，投资回报7.55%，资本化率5.01%。撇去资产泡沫，回归市场理性。

沉寂了三个季度的凯德，终于找到了适合的资产，而且捡了个便宜，但也令急于出货的开发商们唏嘘不已。

10月17日，北京市朝阳区东三环博瑞大厦低价20.37亿元拍出，较评估价29.1亿元低了30%。令人不禁联想到10月7日北京王府世纪大厦估值15.39亿元，起拍价11.2亿元，但因无人竞价，惨遭流拍。

王府世纪大厦与博瑞大厦毫无疑问属于北京商办市场稀缺资源，而两次资产的法拍情况反映出目前投资市场供大于求的状态。供给方来看，持有大量资产的开发商、机构甚至债权人通过多种途径加速售出资产以求变现；而今年京城写字楼租赁市场的冷淡，使买方市场观望情绪浓厚，都期待以“抄底”的价格进行收购，生怕在下行通道中出现投资失误。

而此次博瑞大厦地上部分单价4.55万元/平米，综合单价3.5万元/平米的法拍价格对于目前北京大宗市场具有强烈的参考意义。

租赁市场不明朗，市场持续观望

根据第一太平洋戴维斯数据，北京三季度全市写字楼净吸纳量仅为8425平方米，相较于二季度为负的净吸纳量，三季度写字楼市场活跃度有所恢复，但恢复程度较为有限。前三个季度北京全市甲级写字楼累计净吸纳量为9.31万平方米，同比下降84.8%，由于净吸纳量有限，三季度全市甲级写字楼平均空置率环比持平仍维持在15.8%的高位。

而据睿和智库的业内调研，北京几个核心商圈均出现大租户大面积退租的情况，比如，爱奇艺整体退出中关村商圈，大幅度缩小租赁面积。不少互联网、高科技企业也都赶在年底前缩编团队，缩减办公面积。2022年这个冬天，虽然第一场雪还未来临，但不动产市场已经提前感知到寒意。

反映到大宗交易市场，受疫情影响，写字楼市场低迷等因素影响，投资方对于未来租赁市场判断不够明朗，北京市场表现低迷。根据睿和智库统计，三季度北京大宗交易成交额79.6亿元，前三季度累计成交约为226.85亿元，同比下降55.2%。

市场退潮，才是检验资产真正价值之时。核心的资产，有人买才能证明其价值，在核心区位商办资产想要快速变现都存在难度的情况下，一些去年接手并投入较大改造成本的资产想要短期退出难度可想而知。

因此，凯德集团才能以在市场寒流中“抄底”成功。

2011年，博瑞大厦的B1-F3层被高和资本收购，改造为高和萃。而据睿和智库调研，高和当时的购买价格约在4.5万元/平米。而10年前的京城楼市，正是一片欣欣向荣的景象。回看高和当时的购买价格，不得不佩服苏鑫的眼光。

懂中国，有准备，所以敢出手

从外资地产资金参与中国投资的方式来看，主要有四种模式：与本土企业进行共同开发模式、成熟商业物业收购模式、参与本土房地产企业海外上市、人民币基金模式。

由于第一种模式投资单一，项目无法发挥资本快速流动优势，且面临周期长、效率低等问题，第四种模式面临在境内缺乏有效资源渠道、投资文化、投资习惯差异等问题，外资地产基金参与中国投资主要模式为成熟商业物业收购。

反观凯德，是目前少有的打通房地产投资、开发、运营、退出、资管全闭环的一家地产投资运营商，并且凯德正在构建自己的人民币募资与资管体系，有一批海内外的长期资本选择与其同行。

目前，凯德投资组合横跨各种品类，包括商业综合体、购物中心、写字楼、酒店、公寓、住宅、产业园区、工业及物流地产和数据中心等。

今年3月底，凯德集团旗下的凯德置地以11.75亿元在成都拿下一宗住宅地块，同一天还在武汉以23.1亿元竞得一宗地。

2021年10月，凯德以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项物流资产。

2021年4月，凯德集团以36.6亿元收购一个位于上海市的数据中心园区，这也是凯德在中国的首个数据中心项目。

综上来看，凯德几乎已经跑通了外资地产资金参与中国投资的全部模式。此番入手北京核心资产，或许不是今明两年凯德试图抄底的唯一一例。

算下账，七折拿下值不值？

博瑞大厦原名北京特尔特国际传媒大厦，由大连永嘉集团-北京特尔特物业发展有限公司投资建设。项目位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间，即朝阳区东三环路与姚家园路交汇处，北侧紧邻姚家园路，东侧与北京青年报社（即建宏大厦）相邻，南侧与北京市灯泡二厂相邻，总建面8万平方米，包括甲级写字楼和商业配套，大厦4F-25F为写字楼，B1F-3F为商业，B2F-B4F为停车场。其中B1-3F一期裙房底商曾在2012年被高和资本收购，后更名为高和萃，在收购一年多后高和萃项目就实现整体退出。

而本次拍卖的标的仅包括地下-3至-1层，以及地上4层至25层不动产，也就是车库和办公，总建筑面积约5.82万平。凯德方面表示，此收购有待相关法律程序的完成，收购完成后凯德将对该项目进行资产升级改造，进一步提升资产价值。除却20.37亿元的收购价格以外，预计凯德还需要投入一笔腾退现有租户及改造费用。

参考博瑞大厦周边盈科中心、中宇大厦、嘉龙国际大厦平均租金水平，假定改造后博瑞大厦租金水平为10.34元/日/平方米，睿和智库粗略测算博瑞大厦项目年投资回报率约为7.55%。

图表1：博瑞大厦及周边主要写字楼

数据来源：睿和智库

图表2：博瑞大厦经济测算

数据来源：睿和智库

根据睿和智库粗略测算，博瑞大厦成交案例资本化率水平在5.01%左右，在一线城市的核心资产中属于优异的存在。

图表3：博瑞大厦资本化率相关指标

数据来源：睿和智库

粗略测算下，位于东三区的燕莎商圈与CBD商圈交界处的博瑞大厦资产价值非常优秀，机会是留给有准备的人的，有充足实力与准备的凯德才敢于在这个时期“捡漏”。

结语

睿和智库认为，目前市场上有充足准备的资金较少，而卖方包括开发商、机构债权人却希望加速抛售资产快速变现，市场处于狼多肉少的状态，潜在买家会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别。卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。

此次博瑞大厦打折出售，为北京大宗市场带来了一个强烈的信号，四季度法拍资产与自用型收购增加的情况下，市场可能会出现更多“抄底”交易。

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